相続した大阪市の実家、今売るか、3年待つか。待つ間に起きることと、決め方（西成区の例）

相続した実家を3年待てば高く売れるかは、誰にも分かりません。大阪市西成区の不動産会社TKグランクスが、相続した実家を今売るか待つかで相続人の意見が分かれている方向けに、待つ間に起きることと決め方を説明します。待つ間にも、相続登記の期限（受け継いだことを知った日から3年以内。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象で、科すかは裁判所が決めます）が進み、相続人が増えたり、話し合いに参加できない方が出たりすることがあります。

「何年か待ったほうが、高く売れるんじゃないか」

親から相続した家を売る話になると、相続人のどなたかが、そう言うことがあります。
今売りたい方と、待ちたい方。話がまとまらないまま、時間だけが過ぎていく。

待つのが悪いわけではありません。待つ理由が、ちゃんとある場合もあります。
ただ、待つかどうかは、待つ間に起きることを先に並べてから決めてください。
値段の話は、そのあとです。

「3年後のほうが高く売れる」と言われたとき

西成区で、こういうご相談がありました。

相続した中古の戸建てです。相続登記（家の名義を、亡くなった方から相続した方に書き換える手続き）をする前から、相続人の方々の間で話がまとまっていませんでした。
相続人のお一人は「3年後のほうが高く売れるだろう」というお考えでした。

その家の前の道は私道で、相続した家には、その道の持分がありませんでした。道は、別の方の持ち物です。

僕がお話ししたのは、待つ間に相続が起きたらどうなるか、ということです。売却できなくなる可能性もある、とお伝えしました。
そのうえで、今売った場合と3年後に売った場合の売却価格を、並べてお見せしました。
数字を見たうえで皆さんが納得され、売却に進みました。

3年後の値段は、誰にも分かりません。上がるかもしれないし、下がるかもしれない。
だから、値段の見込みだけで決めないほうがいいと考えています。

待つ間に起きること

ここからは、あの家に限らない一般のお話です。
待つ間に起きることを、順に書きます。どれも、起きることがある話です。必ず起きるとは限りません。

・相続人が増えることがある
話し合いがまとまる前に、相続人のお一人が亡くなると、その方の分は、その方の相続人（お子さんなど）が引き継ぎます。
話をまとめる相手が、その分だけ増えます。遠くに住んでいる方や、会ったことのない方が加わることもあります。

・話し合いに参加できなくなる方が出ることがある
相続人のお一人が、認知症などで判断が難しくなると、話し合いや売買の契約に、そのまま参加できなくなることがあります。代わりに決める成年後見人などが必要になることがあり、それを決めるのは家庭裁判所です。

・名義の書き換え（相続登記）には期限がある
相続登記は、相続で家や土地を受け継いだことを知った日から3年以内に申請することが義務になっています。先に登記したあとで、遺産分けの話し合いがまとまったときは、まとまった日から3年以内に、その内容での登記が必要になる場合もあります。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料（罰金のようなお金。科すかどうかは裁判所が決めます）の対象になります。
令和6年4月より前に起きた相続も対象で、その場合は令和9年3月31日までが期限です。
「相続人申告登記」（自分が相続人だと届け出る手続き）で、この義務を果たすことはできます。ただ、名義は亡くなった方のままです。売るときには、あらためて相続登記が要ります。

・前の道が私道で、持分がない場合
前の道が他の方の物だと、通行や、水道・ガス管の工事について、道の持ち主の承諾（了解をもらう書面）を求められることがあります。
求められるかどうか、どう扱われるかは、道の権利のあり方や、買う方・買う方が使う金融機関の判断で変わります。
道の持ち主が変わることもあります。

・空き家の間も、固定資産税はかかる
空き家でも、固定資産税は毎年かかります。
手入れが行き届かず、市町村から「放っておかれた空き家」として勧告を受けると、土地の固定資産税が安くなる仕組み（住宅用地の特例）が使えなくなることがあります。

・売るときの税金にも、期限がある特例がある
相続した家を売ったときの税金には、売る期限が決まっている特例があります。3年待っているうちに、その期限を過ぎてしまうことがあります。
使えるかどうかは、建物の条件や相続人の人数などで変わります。待つと決める前に、税理士か税務署に確認してください。税金のことは、別のコラムにも書きました（https://tk-granks.co.jp/service/inspection/nishinari-souzoku-jikka-zeikin）。

一つひとつは小さく見えても、重なると、売るための手続きや話をまとめる相手が増えて、思うように売れなくなることがあります。

今と3年後の売却価格を、並べて見る

待つ間に起きることを並べたら、次は値段です。

今売った場合の売却価格と、3年後に売った場合の売却価格。
3年後のほうは、あくまで見込みです。お約束できる数字ではありません。見込みを出すときは、何を前提にした数字かを一緒に書きます。
待つ間にかかる固定資産税や、建物の傷みも、横に並べます。

一つの数字だけを見ると、話はまとまりません。
同じ紙に並べると、「待つ」と言っていた方も、「今」と言っていた方も、同じものを見て話せます。

値段の考え方が相続人の間で割れたときのことは、別のコラムに書きました（https://tk-granks.co.jp/service/inspection/nishinari-jikka-nedan-wareru）。

決めるのは相続人の皆さんです

今売るか、待つか。決めるのは、相続人の皆さんです。
僕ができるのは、決めるための材料を、同じ紙に並べることまでです。

まず、手元で確かめておくこと

ご相談の前に、分かる範囲で構いません。
・家と土地の登記簿（名義が誰になっているか）
・前の道の登記簿（道の持ち主と、持分があるか）
・毎年届く固定資産税の納税通知書
・相続人が誰か、何人か

全部そろっていなくても大丈夫です。どこで取るかから一緒に見ていきます。

費用のこと

・相談と査定に、費用はかかりません
・仲介手数料をいただくのは、売買が成立したときだけです
・税金のことは税理士、登記のことは司法書士への相談をお勧めします

待つかどうかは、並べてから。

売るか迷っている段階でも、相談できます。売らなくても大丈夫です。
「相続人の間で意見が割れている」の一言だけでも構いません。相続人のお一人からのご相談でも構いません。返事をするのは、宅地建物取引士の川原本人です。

ご相談は、LINEがいちばん早いです。
LINEで相談する：https://lin.ee/8wVUuCW

対応エリアは、大阪市全域・東大阪市・八尾市・藤井寺市・松原市・羽曳野市です。

売却のご相談：https://tk-granks.co.jp/sell

大阪市西成区の不動産屋　TKグランクス株式会社　川原貴諒（宅地建物取引士）
宅地建物取引業　大阪府知事(01)第067136号