大阪市の実家を相続して売ったら、税金はかかるのか。売る前に探す紙、売った後に残す紙

相続した実家を売って税金がかかるのは、売って利益（譲渡所得）が出たときで、かかるかどうか、いくらかを決めるのは税理士と税務署です。大阪市西成区の不動産会社TKグランクスが、相続した実家を売る方向けに、売る前に探す紙と、売った後に残す紙を時間の順に説明します。親が買った値段と日付はそのまま引き継ぐので（所得税法60条1項）、親が買ったときの契約書を、片付けの前に探してください。

かかるかどうか、いくらかかるかを決めるのは、税理士と税務署です。不動産屋の私には決められません。

ただ、その計算に使う紙は、売る前から探せます。
紙が無いと、引けるはずのものが引けなくなる可能性があります。

私どもがやるのは、売る前に揃える紙の確認と、売るまでの段取りです。税理士に聞く前に、紙を揃えるところをお手伝いします。

この記事では、売る前に探す紙と、売った後に残す紙を、時間の順に並べます。

税金がかかるのは、売って出た「利益」

家を売って利益が出ると、その利益に税金がかかります。この利益を「譲渡所得」と呼びます。売って出た利益のことです。

利益は、売った値段から次の2つを引いて考えます。

• 取得費：親が買ったときの値段と、そのときにかかった費用

• 譲渡費用：売るためにかかった費用

引けるものが多いほど、利益は小さくなります。
引けるかどうかを決めるのは、紙です。

売って利益が出なければ、この税金はかかりません。
ただし、3,000万円の特例などを使って利益をゼロにする場合は、確定申告が必要です。

親が昔安く買った家は、利益が大きく出やすいです。

売る前に探す紙：親が買ったときの契約書

相続した家の「買ったときの値段」は、相続した日の値段ではありません。
親が買った値段を、そのまま引き継ぎます。親が買った日も引き継ぎます（所得税法60条1項）。

建物は、親が買った（建てた）ときから売るときまでの年数分、価値が減った分を差し引きます。計算は税理士か税務署に確かめてください。

引き継ぐ日付も大事です。売った年の1月1日で、持っていた期間が5年を超えるか。ここで税金の区分（長期・短期）が分かれます。
相続した家は、親が買った日から数えます。

実際の取得費が分からない、または5%より少ない場合は、売った金額の5%を取得費にできます。
どちらが得かは、税理士に相談してください。

実際の値段で計算するには、その値段を示す紙が要ります。探すのは次の4つです。

• 土地・建物の売買契約書（親が買ったとき）

• 建築の請負契約書（親が建てたとき）

• ローンの契約書、返済の明細

• 仲介手数料・登記費用の領収書

仏壇の引き出しに、通帳や権利書が残っていることがあります。
片付けや処分の前に、引き出しの奥まで見てください。

もう一つ。業務に使っていない家なら、相続のときの登記費用や不動産取得税も、取得費に含められます。
ただし、5%を使うときは含められません。

使えるかもしれない特例は3つ

先に全体を書きます。

• 相続した空き家の3,000万円特例

• 相続税を払った人の取得費加算

• 小さな土地・空き家の100万円控除

どれも使えるわけではありません。どれが使えるかは、条件しだいです。
同じ家と土地では、空き家の3,000万円特例と取得費加算は、どちらか一つです。

1つ目　相続した空き家の3,000万円特例
亡くなった親が、亡くなる直前まで（老人ホームなどに入っていた場合は、一定の条件のもとで入る前まで）一人で住んでいた家が対象です。条件は後ろにまとめました。

2つ目　相続税を払った人の取得費加算
払った相続税のうち、その家にかかる分を、取得費に足せる特例です（租税特別措置法39条）。
相続税がかかっていない人には、関係ありません。かかったかどうかは、相続税の申告書を見れば分かります。

3つ目　小さな土地・空き家の100万円控除
売った値段が800万円以下（区域によって500万円以下）の空き地・空き家では、100万円を差し引ける特例があります。
売った年の1月1日で所有5年超、都市計画区域内の土地などの要件があります（売却額の上限や、市区町村の確認も必要です）。

条件のまとめ

空き家の3,000万円特例

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家

• マンション（区分所有の建物）は対象外

• 相続してから売るまで、事業・貸付け・居住に使っていない

• 売る前に耐震基準に合うよう改修するか、取り壊して更地で売る。2024年以降の売却なら、買った人が翌年2月15日までに改修・取壊しをした場合も対象

• 売った値段が1億円以下

• 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る

• 令和9年12月31日までに売ったものが対象

• 相続人が3人以上なら、1人あたり2,000万円

取得費加算

• 相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売る

• 申告期限は、相続を知った日の翌日から10か月。相続から、およそ3年10か月が線です

100万円控除

• 令和2年7月1日から令和10年12月31日までに売ったものが対象

施設に入っていた親の家の話は、「父が施設にいる実家は誰が売るのか」の記事に書きました。

契約のときに貼る紙：印紙

売買契約書には、収入印紙を貼ります。金額は契約の値段で決まります。
令和9年3月31日までに作る契約書は、軽くなっています。

• 500万円を超え1,000万円以下：5千円

• 1,000万円を超え5,000万円以下：1万円

売主が負担した印紙代は、譲渡費用に入ります（国税庁）。

売った後に残す紙

譲渡費用として国税庁が挙げているのは、たとえば次のものです。

• 仲介手数料

• 売買契約書の印紙代（売主が負担した分）

• 売るために建物を壊した費用

• 借家人に払った立退料

入らないのは、固定資産税や修繕費など、持っている間の維持費です。

売ったら、翌年の申告まで次の紙を取っておきます。

• 売買契約書（売ったとき）

• 仲介手数料の領収書

• 印紙の領収書か、印紙を貼った契約書の写し

• 解体費の領収書（売るために壊した分）

• 親が買ったときの契約書・領収書

• 空き家の3,000万円特例を使うなら、「被相続人居住用家屋等確認書」

被相続人は、亡くなった親のことです。この確認書は、区役所が出す「空き家だった」証明です。
出すのは税務署ではなく、家のある市区町村。大阪市なら、家のある区の区役所に申請します。要る書類は、大阪市の手引きで確かめてください。

西成区では、申請から交付まで7〜10日程度かかる場合があると案内されています。
申告の直前に慌てないよう、契約が済んだら動いてください。

翌年の確定申告

税金がかかるときと、特例を使うときは、売った翌年の2月16日から3月15日（原則）に確定申告をします。

誰に何を聞くか

聞く先は、ここにまとめます。

• 税額、どの特例を使うか、5%と実際の値段のどちらが得か：税理士

• 確認書を出してもらえるか：家のある区の区役所（出すかどうかは市区町村長の判断です）

• 申告が要るか、申告のしかた：税務署

私どもは、その前の紙を揃えるところまでです。

今日できること、3つ

1. 親が買ったときの契約書を探す。売買契約書、請負契約書、ローンの書類、領収書。仏壇の引き出しも見ます

2. 日付を3つ書き出す。親がその家を買った日（建てた日）、親が亡くなった日、建物が建った年

3. 相続税を払ったかを確かめる。相続税の申告書があれば、そこで分かります

費用のこと

• 相談と、現地への同行に費用はかかりません

• 仲介手数料は、売買が成立したときにだけいただきます

• 税理士に相談・申告を頼む場合の費用は、税理士に直接お支払いいただきます（当社の費用には含みません）

よくある質問

Q. 親の契約書が、どうしても見つかりません

A. 売った金額の5%を取得費にする方法があります。ほかに値段を示す紙が無いかも探してください。どちらが得かは、税理士に相談してください。

Q. 3,000万円の特例は、うちでも使えますか

A. 条件しだいです。建物が建った年と、親が亡くなった日を書き出して、税理士に持って行ってください。

税金の前に、親の契約書。

まだ売ると決めていなくて構いません。「相続した家の税金が分からない」とだけ送ってもらえれば大丈夫です。LINEでご相談ください。相談に費用はかかりません。返事をするのは、宅地建物取引士の川原本人です。相続以外のご事情（住み替え、転勤、離婚）でも、同じ窓口で構いません。

友だち追加のあと、「実家、売る前に自分で見る4か所」の1枚（A4）をお送りします。

売ると決まったら、売却専用ページに進み方をまとめてあります。
https://tk-granks.co.jp/sell

大阪市西成区の不動産屋　TKグランクス株式会社　川原貴諒（宅地建物取引士）
LINE：https://lin.ee/8wVUuCW　／　お問い合わせ：https://tk-granks.co.jp/contact

特例を使えるかは、税務署か税理士に確認を。

根拠：所得税法60条1項・120条、租税特別措置法31条・35条3項・4項・39条、相続税法27条、国税庁タックスアンサーNo.3208・3226・3252・3255・3258・3267・3270・3306・7108、大阪市「被相続人居住用家屋等確認書の交付について」、大阪市西成区の同ページ（2026年6月1日更新）。