父が施設にいる実家は、誰が売るのか。価格の前に確かめる3つ | コラム

父が施設にいる実家は、誰が売るのか。価格の前に確かめる3つ

父が施設にいる実家を売るとき、最初に確かめるのは、価格ではなくお父様の判断能力です。大阪市西成区の不動産会社TKグランクスが、母が亡くなり父が施設にいる方向けに、確かめる順番と、誰が売るかで変わる税金の入口を説明します。判断能力がない人がした契約は無効で（民法3条の2）、判断能力があるかを決めるのは、医師と家庭裁判所、登記を扱う司法書士です。

「母が亡くなって、父は施設です。実家は父に相続させて、父の名前で売って、お金をきょうだいで分けようと思っています」

大阪市西成区で不動産屋をしていて、相続の相談でよく聞く形です。筋は通っています。

先に結論を書きます。この相談で最初に確かめるのは、価格ではありません。お父様の判断能力です。ここが分からないまま査定をしても、あとで組み立てが全部ひっくり返ることがあります。

この記事は、確かめる順番と、誰が売るかで変わる税金の入口を書きます。言葉が難しいところもありますが、あなたが今日やることは3つだけです。お父様の様子を書き出す、登記の記録を1通取る、2つの日付をカレンダーに書く。詳しくは記事の最後にまとめました。

判断能力がないと、遺産分割も売買もできない

お父様が、ご自分の財産のことを理解して決められる状態か。これを「判断能力」と呼びます。判断能力がない人がした契約は、法律上なかったことになります（無効。民法3条の2）。

これは売買契約だけの話ではありません。遺産分割協議（誰が何を相続するかを相続人全員で決める話し合い）も同じです。お母様の相続人には、お父様も入っています。お父様の判断能力が足りなければ、「父に相続させる」も「子どもたちが相続する」も、話し合い自体がまとまりません。

「家族が代わりに判子を押せば」はできません。代わりに手続きをするには、家庭裁判所に成年後見人（本人に代わって財産を管理する人）を選んでもらいます。

後見人を立てても、関門が2つ残ります。

自宅を売るには家庭裁判所の許可が要ります（民法859条の3）。許可がなければ、その売買は無効です。施設に入っていても、もとの自宅は原則「お父様の住まい」として扱われます
後見人になった子とお父様が、どちらもお母様の相続人なら、話し合いで立場がぶつかります。この場合、後見人を見張る人（後見監督人）がいなければ、この話し合いのためだけの代理人（特別代理人）を、家庭裁判所に別に選んでもらいます

どちらも家庭裁判所の手続きで、日や週の単位では終わりません。どれくらいかかるかは家ごと・裁判所ごとに違うので、この記事では書きません。司法書士に聞けば、見通しを出してもらえます。もう一つ、後見は家を売ったあとも続きます。売るためだけの一時的な制度ではありません。

「お父様に相続を放棄してもらえば」と考える方もいます。放棄も家庭裁判所への手続きで、判断能力が要ります。判断能力が足りなければ、お父様ご本人は手続きできず、後見人が代わりに行う形になります。放棄には原則3か月の期限がありますが、この場合は後見人が相続を知った時から数えます（民法915条・917条）。「期限が切れる前に、急いで父に書いてもらう」は、やらないでください。

判断能力があるかどうかは、私たちが決めることではありません。医師と家庭裁判所、登記を扱う司法書士の判断です。司法書士は登記の前に、ご本人と会って確認します。

誰が相続して売るかで、税金の入口が変わる

お父様に判断能力があるとして、次の分かれ道です。組み立ては2つあります。

A　お父様が相続して、お父様が売り、お金を子どもに渡す

お父様から子どもへお金を渡すのは贈与です。贈与税の話になります。年110万円までの枠を使うか、「相続時精算課税」（2,500万円まで贈与税がかからない代わりに、その分がお父様の将来の相続に乗る制度。令和6年からは年110万円までは別枠で、相続に乗りません。一度選ぶと戻せない）を使うか。

B　お母様の相続で、最初から子どもたちが取得して売る

贈与は起きません。お母様の相続税の話だけになります。相続税には基礎控除があり、3,000万円＋600万円×相続人の数です。遺産の合計がこの額以下なら、相続税はかかりません。お父様とお子様2人なら4,800万円です。

「売って分けたい」のが最初からの希望なら、Bはその形に沿っています。ただ、どちらが有利かは財産全体で変わります。決めるのは税理士です。Aだけを税理士に持って行かず、AとBを並べて聞いてください。Aだけ出せば、Aの計算が返ってくるだけです。

3,000万円の控除は2つあって、別物です

家を売って利益が出ると税金がかかります。これを軽くする「3,000万円の特別控除」は2種類あり、どちらが使えるかは「いつ、誰が住んでいたか」で決まります。

1つ目　相続した空き家の特例（Bの形で使う可能性があるもの。租税特別措置法35条3項）

亡くなったお母様が、亡くなる直前まで一人で住んでいた家が対象です。お父様が先に施設に入り、お母様が一人で暮らしていたなら、この点は当てはまる側です。お母様自身が施設に入っていた場合にも例外がありますが、施設に入る直前に要介護認定などを受けていたこと、入るまで一人で住んでいたこと、入った後に家を人に貸したり事業に使ったりしていないことなど、条件が重なります。ほかに、主な条件は次のとおりです。

昭和56年5月31日以前に建てられた家（今の耐震基準ができる前の家）
お母様が亡くなった日から3年目の年末までに売る
売値が1億円以下
耐震改修するか、取り壊して売る（令和6年からは、買主が売った翌年の2月15日までに改修・取り壊しをする形でもよい）
相続人が3人以上で売るときは、1人あたりの控除が2,000万円になる

この特例そのものにも期限があり、令和9年12月31日までに売ったものが対象です。

2つ目　自分が住んでいた家の特例（Aの形で、お父様が売るときのもの。同法35条1項）

お父様が住まなくなった日（施設に入った日）から3年目の年末までに売ることが条件です。施設に入ったから使えない、ということではありません。ただ、施設に入った事情で期限が延びる決まりもありません。入所が早かったなら、期限が近づいているかもしれません。

お母様が亡くなった日と、お父様が施設に入った日。この2つの日付で、使える特例と期限が変わります。使えるかどうかは税理士と税務署の判断です。

先に揃える紙

登記事項証明書（土地・建物）：名義がお母様だけか、お父様との共有か。共有なら、お父様の持分は最初からお父様のもの
お母様の戸籍（出生から死亡まで）と相続人の戸籍：相続人が誰か。前の結婚の子や養子がいないか
遺言の有無：あれば、遺産分割協議が要らないことがある
お父様の状況（施設名・入所日・要介護認定）：判断能力の確認の入口
時系列（お母様はいつまで住んでいたか、お父様はいつ入所したか）：3,000万円控除の可否と期限
建物の建築年：空き家特例の条件（昭和56年5月31日以前か）

登記簿を取ってから査定までの順番と費用は、「順番と費用」の記事に書きました。売らずに貸す・持つという道は「売る・貸す・持つ」の記事にあります。

出口は、2つ並べる

A　お父様が相続して売る：売るのはお父様（後見なら後見人。自宅の売却は家庭裁判所の許可）。税金の入口は贈与税（お金を子に渡すため）と、自分が住んでいた家の3,000万円控除
B　子どもたちが相続して売る：売るのは子どもたち。税金の入口は相続税と、相続した空き家の3,000万円控除

どちらの出口でも、入口は同じです。お父様が遺産分割の話し合いに加われるかどうか。ここが決まってから、AとBを並べます。

遺言があれば、話し合い自体が要らないことがあります。話し合いをせずに法律で決まった割合のまま登記した場合も、家を売るには持ち主全員の同意が要ります（民法251条）。その中にはお父様も入ります。どの道を通っても、お父様の関わりは消えません。

今日できること、3つ

お父様の施設名、入所日、要介護認定の有無、普段の会話の様子を、家族で書き出す。言いにくい話ですが、ここが最初の分かれ道です
登記事項証明書を取る。法務局で誰でも取れます。名義がお母様だけか共有か、ここで分かります。読むのは私たちがやります
お母様が亡くなった日と、お父様が施設に入った日を、カレンダーに書く。2つの日付が、使える控除と期限を決めます

費用のこと

相談と、現地への同行に費用はかかりません
後見の申立てには、収入印紙代や、医師の鑑定費用がかかる場合があります。金額は家庭裁判所・司法書士にご確認ください
仲介手数料をいただくのは、売買契約が成立したときだけです。上限は法律で決まっています。800万円以下の家は特例で上限33万円＋税。売却を頼む契約（媒介契約）を結ぶときに書面で確認します
司法書士（後見・登記）、税理士（相続税・贈与税・控除）への費用は別にかかります。誰に何を頼む必要があるかは、面談で一覧にします