大阪市の実家の売却、何社に頼めばいいか。一般媒介と専任媒介の...

大阪市の実家の売却、何社に頼めばいいか。一般媒介と専任媒介の違い

実家の売却は何社に頼んでもかまわず、何社にするかは売る本人が決めます。大阪市西成区の不動産会社TKグランクスが、相続した実家を売る方向けに、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを説明します。1社に絞ると、その会社にレインズへの登録と、2週間に1回以上（専属専任は1週間に1回以上）の報告の義務がかかり、一般媒介にはどちらの義務もありません。

頼む前に、今日やることは3つです。

勧められている契約の種類を、書面で確かめる
専任なら、レインズの「登録を証する書面」をもらう約束をする
複数社なら、各社の掲載を見比べる

それぞれの違いと、頼む前に確かめたいことを、この下に書きます。

同じ土地が、別々の掲載で並んでいた

先日、土地探しをしていて見たことです（2026年10月時点で確認）。

同じ土地が、別々の会社の掲載として、ポータルサイトに並んでいました。片方は8月下旬から載っています。もう片方は、10月に「公開」となっていました。バスの所要時間も、掲載によって違いました。

同じ物件が複数の会社の名前で載ることは、珍しくありません。理由は、契約の種類や、広告の許可の出し方で変わります。なぜ違うのか、どちらが正しいのかは、ここでは書きません。私に分かることではないからです。

売る側から見れば、あなたの実家も、こう並ぶことがあるということです。そして買う人は、それを見比べています。どの頼み方をするかで、並び方も変わります。

契約の種類は3つ

不動産会社に売却を頼むときは、媒介契約を結びます。契約書面を依頼者に渡すことは、宅地建物取引業法34条の2に定められています。

国土交通省の標準約款では、種類が3つに分かれています。

一般媒介
専任媒介
専属専任媒介

「法律で3種類と決まっている」わけではありません。国土交通省の標準約款が、この3つに分けています。

一般媒介：複数の会社に頼める

複数の会社に、同時に頼めます
レインズへの登録は、義務ではありません
2週間・1週間ごとの定期報告の義務もありません
ただし、買いたい人から申込みがあれば、会社は遅れずに依頼者に伝える義務があります

一般媒介には、ほかにどの会社へ頼んでいるかを会社に伝える型と、伝えなくてよい型があります。どちらかは、契約書面で確かめてください。

一般媒介でポータルに載っていても、それはレインズに登録されているという意味ではありません。ポータルの掲載と、レインズの登録は別です。

レインズは、不動産会社だけが見られる物件情報のシステムです。あなたの実家が登録されると、頼んでいない会社も、自分のお客さんにあなたの実家を紹介できるようになります。

専任媒介：1社だけ

頼めるのは1社だけです
自分で見つけた買主とは、直接契約できます
レインズへの登録は、契約の翌日から数えて7日以内です（休業日を除く）
依頼者への報告は、2週間に1回以上です

1社に任せる代わりに、会社に登録と報告の義務がかかります。

専属専任媒介：1社だけ。自分で見つけた買主も、その会社を通す

頼めるのは1社だけです
自分で見つけた買主とも、その会社を通して契約します
レインズへの登録は、5日以内です（休業日を除く）
依頼者への報告は、1週間に1回以上です

専任との違いは、2点です。自分で見つけた買主との契約の仕方と、登録・報告の間隔です。

専任・専属専任の期間と、登録の確かめ方

専任・専属専任の契約期間は、3か月までです。更新するには、依頼者の申出が要ります。会社が勝手に延ばせるものではありません。

また、レインズに登録した会社は、「登録を証する書面」を依頼者に渡します。登録した事実と日付を、書面で受け取れます。

「登録しておきました」という口頭の言葉だけで終わらせないでください。書面が出てこないなら、その場で理由を聞いてください。

どれが得かは、私には言えません

「何社に頼めば早く売れるか」「高く売れるか」。この答えは、物件や時期や人によって変わります。決めるのは、売る本人です。

私にできるのは、違いを並べることまでです。専任は、登録と報告の義務が会社にかかります。ただし、義務があることと高く売れることは別の話です。複数社は、窓口が増える代わりに、比べる材料が増えます。

迷ったら、こう考えてください。「何がどうなっているか、決まった間隔で知らせてほしい」なら、報告の義務がある専任・専属専任。「自分でいろいろな会社と話して比べたい」なら、一般。どちらを選ぶかは、あなたが何を大事にするかで決まります。

今日できること、3つ

頼む前に、どの種類の契約を勧められているか聞く。口頭で済ませず、書面で出してもらってください。期間と、レインズ登録の有無も、その書面で確かめます
専任にするなら、「登録を証する書面」を受け取る約束をする。契約の前に、「登録したら書面をください」と言っておきます
複数社に頼むなら、各社が載せた掲載を、自分で見比べる。値段、面積、写真、交通。そろっているかを見ます。違いがあれば、会社に理由を聞いてください

査定を頼んだだけで、売る義務は生じません。売るときの順番は「順番と費用」の記事に書きました。

費用のこと

相談と、現地への同行に費用はかかりません
仲介手数料は、売買を成立させた会社にお支払いいただきます。上限は法令で決まっていて、売買代金が400万円を超える場合は、速算式で「売買代金×3％＋6万円＋消費税」です。たとえば3,000万円なら、上限は税込105万6,000円です
売買代金が800万円以下の物件は、上限が変わる場合があります
上限であって、決まった額ではありません。契約の前に、いくらになるか書面で確かめてください
税理士・司法書士への費用は別にかかります。誰に何を頼む必要があるかは、面談で一覧にします