西成区で相続した実家を売る。査定の前にやる順番と、費用のこと

西成区で相続した実家を売るとき、査定は最後です。先に、誰が売主になれるかを確かめます。順番は、名義と相続人、遺言、親御さんの判断能力、時系列の書き出し、そのあとに査定です。まだ売るかどうか決めていない段階でも、この順番で進められます。

「親が住んでいた家が、空いたままなんです。売るかどうかも決めていなくて」

大阪市西成区で不動産屋をしていて、相続の相談はだいたいこの一言から始まります。売ると決めた人からの連絡は、むしろ少ない。

この記事は、その「まだ決めていない」段階の方に向けて、査定の前にやる順番と、お金のことを書きます。

■ 査定は最後です

先に結論を言います。相続した実家の売却で、いちばん最初にやるのは査定ではありません。「誰が売主になれるか」を確定させることです。

家を売る契約は、名義人がします。親名義のままなら、相続登記をして名義を移してからでないと売れません。そして誰が相続するかは、遺言の有無、相続人が誰か、遺産分割協議（相続人全員で誰が何を相続するか決めること）で決まります。

ここを飛ばして先に査定をすると、買主が付いてから「売主が決まらない」で止まります。いちばんもったいない止まり方です。

■ 順番は、この5つ

1. 名義と相続人を確定する。登記事項証明書（法務局で誰でも取れる、その家の名義の証明書）で、名義が親の単独か共有かを見る。戸籍で相続人が誰かを確定する。集めた戸籍は司法書士に見てもらいます。

2. 遺言を探す。あれば、遺産分割協議そのものが要らない場合があります。探す場所は5つ（自宅・法務局・公証役場・貸金庫・預けた先）。

3. 親の状態を確認する。片方の親が存命で施設にいるなら、判断能力があるかで道が分かれます。判断能力がなければ、遺産分割協議も売買契約もその人はできず、成年後見人（本人に代わって財産を管理する人）と家庭裁判所の許可の話になります。判断能力があるかどうかは、医師・家庭裁判所・司法書士が決めることです。あなたが今日できるのは、施設名・入所日・要介護認定の有無・普段の会話の様子を家族で書き出しておくこと。それを持って、司法書士に見てもらう順番になります。どの司法書士に、何を持って行くかは、私どもが一緒に整理します。

4. 時系列を書き出す。親がいつまで住んでいたか、いつ施設に入ったか、いつ亡くなったか。譲渡所得の3,000万円控除（相続した空き家の特例など）が使えるかどうかは、この日付で決まります。判断は税理士です。

5. ここで、はじめて査定。私どもが成約事例と売出事例を並べて、概算の価格と、売り方の選択肢（古家付き現況渡し／解体して更地）を出します。

大阪市内の古くからの市街地には、連棟の長屋や、幅4m未満の路地に面した家があります。だから査定の前に「道路の幅」「境界標があるか」「水道・ガスを止めているか」を先に見ておくと、話が早くなります。自分で見る4か所は、LINEの友だち追加のあとにお渡しする1枚（A4）にまとめてあります。

■ 更地にしないと売れない、は違います

「古い家だから壊してから売ったほうがいい」とよく言われます。壊す前に、数字を3つ見てください。

- 家を壊すと、住宅用地の特例（家が建っている土地の固定資産税を軽くする仕組み）が外れて、翌年度から固定資産税が上がる

- 解体費は法律で売主負担と決まっているわけではなく、契約条件。買主が壊す前提で売る形もある

- 今は解体の前にアスベストの事前調査が義務で、その費用が解体費に乗る

古家付き・現況渡し（壊さず今のままで売る）の選択肢を、先に並べます。壊すのはいつでもできますが、戻すことはできません。

■ 費用のこと

ここは先に書いておきます。

- 相談と、現地への同行に費用はかかりません。

- 仲介手数料をいただくのは、売買契約が成立したときだけです。上限は法律で決まっていて、売買価格が400万円を超える場合は「価格の3％＋6万円」に消費税。目安として、1,000万円で売れたら36万円＋税（39万6千円）、2,000万円なら66万円＋税（72万6千円）です。

- 800万円以下の家は、現地調査などの費用を含めて上限33万円＋消費税とする特例があります（低廉な空家等の特例）。この特例は、媒介契約（売却を依頼する契約）を結ぶときに、あらかじめ書面で合意しておく必要があります。合意なしに自動でかかるものではありません。

- 仲介手数料のほかに、相続登記の費用（司法書士の報酬と登録免許税）、測量が要る場合の費用、解体する場合の解体費が、それぞれ別にかかります。要るかどうかは家ごとに違うので、面談で「この家に要るもの」だけを一覧にしてお見せします。手元にいくら残るかは、その一覧と売却価格の概算から、その場で計算します。

- 査定は無料です。ただし「概算」であること、正式な調査は媒介契約のあとであること、不動産鑑定士の鑑定評価書ではないことは、書面に明記してお渡しします。

■ よくある質問

Q. 相続税はかかりますか

A. かかる可能性があるかどうかは、財産全体で決まります。判断は税理士です。私どもがやるのは、税理士に何を持って行けばいいかを整理することです。

Q. きょうだいで意見が割れています

A. 割れたまま査定に進んでも、売主が決まらないので売れません。先に「誰が相続して、誰が売るか」を決める。その話し合いに必要な材料（名義・相続人・税の分岐）を揃えるところまでは、一緒にやります。

Q. 西成区以外でも相談できますか

A. 大阪市内と、その周辺で動いています。実家が遠方の場合も、まず状況を聞かせてください。

まだ売ると決めていなくて構いません。「誰に何を聞けばいいか分からない」の段階で、LINEでご相談ください。相談に費用はかかりません。返事をするのは、宅地建物取引士の川原本人です。相続以外のご事情（住み替え、転勤、離婚）でも、同じ窓口で構いません。

売ると決まったら、売却専用ページに進み方をまとめてあります。
https://tk-granks.co.jp/sell

西成区の家なら、西成区専用のページもあります。

https://tk-granks.co.jp/nishinari

友だち追加のあと、「実家、売る前に自分で見る4か所」の1枚（A4）をお送りします。次に実家へ行く日に、そのとおりに写真を4枚撮ってきてください。相談は、その4枚から始められます。

大阪市西成区の不動産屋　TKグランクス株式会社　川原貴諒（宅地建物取引士）

LINE：https://lin.ee/8wVUuCW　／　お問い合わせ：https://tk-granks.co.jp/contact