西成区の空き家、売る・貸す・持つ。3つを並べてから決める

西成区の空き家は、売る・貸す・持ち続けるの3つを、手残り・期間・手間の同じ物差しで並べてから決めます。大阪市西成区の不動産会社TKグランクスが、実家が空いたまま、売るとも貸すとも決めていない方向けに、その並べ方を説明します。管理が悪い空き家として市から勧告を受けると、住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がり、上がり幅は家ごとに違います。

「実家が空いたままで、どうしたらいいか分からないんです」

大阪市西成区で不動産屋をしていて、空き家の相談は、だいたいこう始まります。売るとも貸すとも決めていない。ただ、このままではまずい気がしている。

この記事は、その段階の方に向けて、売る・貸す・持ち続けるの3つを、同じ物差しで並べる方法を書きます。どれが正解かは、家と事情で変わります。並べ方だけは、変わりません。

先に、今日できることを3つ。①実家の郵便受けを見る（市からの通知が来ていないか）。②固定資産税の課税明細書を出す（「住宅用地」と書いてあれば軽減が効いています）。③この記事の3つの表を読んで、自分がどれに近いか印を付ける。ここまでで、相談に来てもらえれば十分です。

■ 先に、放っておくと何が起きるか

決める前に、決めないとどうなるかを書いておきます。

・固定資産税は、住んでいなくても毎年かかります。空き家でも、家が建っていれば「住宅用地の特例」で土地の税金は軽くなっています。ただし、管理が悪い空き家として市から「勧告」を受けると、この軽減が外れて、土地の税金が上がります。上がり幅は家ごとに違います（急な上昇を抑える仕組みがあり、市の資産税課の判断）。今すぐ上がる話ではありません。市から手紙が来て、指導があって、それでも直さないと勧告、という順番です。だから郵便受けを見てください。

・草木・雨漏り・塀の傾きは、所有者の責任です。枝が道路に出れば役所から、電線に触れれば電力会社から、隣に越境すれば隣から、連絡が来ます。住んでいないことは理由になりません。

・建物は、空けるほど傷みます。換気がない、水を流さない、雨漏りに気づかない。1年空けると、売るときの値段と、貸すときの修繕費が、その分動きます。

「まだ決められない」は、構いません。ただ、決めない間も費用と責任は動いている、ということだけ、先に。

■ 3つを、同じ物差しで並べる

物差しは3本です。手残り・期間・手間。

Q. 売る

手残り：売却価格から、仲介手数料（成約時のみ。800万円以下なら低廉な空家等の特例で上限33万円＋税）、登記費用、測量が要ればその費用を引いた額。古家付き・現況渡しなら、解体費は引かれません。

期間：西成区の中古戸建てなら、相場で出せば3か月が一つの目安。ただし前面道路の幅、再建築の可否、境界の状態で大きく変わります。

手間：名義の確認、相続登記、査定、契約、決済。一度に終わります。終わったあとは、何も残りません。

向く人：住む予定がない。管理に通えない。きょうだいで現金で分けたい。

Q. 貸す

手残り：家賃から、管理費（管理会社に頼むなら家賃の5%前後が目安。会社で違います）、修繕費、固定資産税、火災保険を引いた額。貸す前に、水回り・給湯器・雨漏りの修繕が要ることが多く、その初期費用が先に出ます。

期間：貸している間ずっと。借主が入れ替わるたびに、原状回復と募集の期間が空きます。

手間：修繕の判断、入居者の対応、更新、退去（退去のときの片付け・補修＝原状回復も）。管理会社に頼めば減りますが、最終判断は大家です。普通の賃貸契約で貸すと、貸主の都合で出てもらうのは難しい（法律で、よほどの理由が要ります）。将来売るつもりなら、期間を決めて貸す契約（定期借家。契約は書面で、契約前に「更新がない」旨の説明が要ります）という選択があります。

向く人：将来また使うかもしれない。西成区は賃貸需要があり、家賃が固定資産税と修繕費を上回る見込みがある。

Q. 持ち続ける

手残り：マイナスです。固定資産税と管理の費用が毎年出ます。

期間：決めるまで。

手間：草木の手入れ、換気、通水、郵便物、近隣への挨拶。遠方なら、月1回でも通うか、誰かに頼む費用がかかります。

向く人：数年以内に自分か家族が使う予定がある。相続の話がまとまっていない（売れない状態）。

■ 西成区でよくある、決め手になる条件

3つを並べたあと、この地域で結論を左右するのは、次の3つです。

・前の道の幅と、再建築できるか。西成区には幅4m未満の道路に面した家、連棟の家が多くあります。再建築できない家は、買主が現金の方に限られやすく、売却価格が下がる一方、貸す分には支障がありません。「売る」の手残りが小さく「貸す」が相対的に有利になる家です。可否は役所（建築指導課）の判断です。

・建物の状態。雨漏り・シロアリ・傾きがあれば、貸すには先に直す費用が要り、売るなら買主に伝えたうえで、その分を価格に反映します。「自分で見る4か所」は別の記事に書きました。

・きょうだいの意見。共有名義のまま貸すと、家賃の分け方と修繕費の負担で揉めます。売るなら一度で終わり。貸すなら、名義を一人にまとめてからのほうが揉めません。

「住む予定がない」と「相続がまとまっていない」の両方に当てはまる方が、一番多い。その場合の順番は、①相続の話をまとめる（誰が売主になるかを決める。これは別の記事「順番と費用」に書きました）→②売るか貸すかを決める、です。相続がまとまるまでの間は「持つ」になるので、その間の管理だけ先に決めておく。

■ 費用のこと

・相談と、現地への同行に費用はかかりません。

・仲介手数料をいただくのは、売買契約が成立したときだけです。上限は法律で決まっています（400万円超は価格の3％＋6万円＋消費税。800万円以下の家は特例で上限33万円＋税。媒介契約時に書面で合意します）。

・貸す場合の仲介手数料は、法律で「貸主と借主の合計で家賃1か月分＋税」が上限です。実務では借主が承諾のうえ1か月分＋税を払う形が多く、貸主からは受け取らないか、特別にご依頼いただいた広告について実費の範囲でいただく契約もあります。募集の前に書面で決めます。管理をお受けするかは、家の状態と距離で相談します。

・査定・賃料の見立ては無料です。「概算」であること、正式な調査は媒介契約のあとであることを、書面に明記してお渡しします。

■ よくある質問

Q. とりあえず貸して、あとで売れますか

A. できます。ただし普通借家で貸すと、借主がいる状態で売ることになり、買主は投資家に限られます。将来売るつもりなら、定期借家（期間を決めて貸す契約）を先に検討してください。どちらが合うかは、いつ売りたいかで決まります。

Q. 更地にしてから売ったほうが高いですか

A. 壊す前に、固定資産税の上がり幅・解体費・アスベスト調査費の3つを並べてください。古家付きで売る選択肢を先に出します。壊すのはいつでもできますが、戻せません。

Q. 空き家のまま置いていて、罰則はありますか

A. 過料などの罰則は、指導→勧告→命令と段階を踏んでからで、すぐには来ません。ただ、その手前の「勧告」の時点で固定資産税の軽減が外れます。通知が来ていないか、実家の郵便受けを一度見てください。西成区役所にも空き家の相談窓口があります（市民協働課。窓口名は変わることがあるので大阪市の公式ページで確認を）。

Q. 西成区以外でも相談できますか

A. 大阪市内と、その周辺で動いています。遠方の実家でも、まず状況を聞かせてください。

まだ決めていなくて構いません。「3つを並べて見たい」の段階で、LINEでご相談ください。相談に費用はかかりません。返事をするのは、宅地建物取引士の川原本人です。

売ると決まったら、売却専用ページに進み方をまとめてあります。
https://tk-granks.co.jp/sell

西成区の家なら、西成区専用のページもあります。

https://tk-granks.co.jp/nishinari

友だち追加のあと、「実家、売る前に自分で見る4か所」の1枚（A4）をお送りします。次に実家へ行く日に、そのとおりに写真を4枚撮ってきてください。相談は、その4枚から始められます。

大阪市西成区の不動産屋　TKグランクス株式会社　川原貴諒（宅地建物取引士）

LINE：https://lin.ee/8wVUuCW　／　お問い合わせ：https://tk-granks.co.jp/contact