「解体してから売ろう」の前に。翌年度の固定資産税、アスベスト、大阪市の補助（申請は12月28日まで）

家を壊して更地にしてから売ると、翌年度から固定資産税が上がる可能性があります。住宅用地の特例（200㎡までの部分は課税標準が6分の1）が外れるためです。壊す前に、アスベストの事前調査と、大阪市の解体の補助（申請は2026年12月28日まで。予算に達すると早く締め切ることがあります）も確認してください。補助の対象になるかは、大阪市の窓口が判断します。

「家を壊して、更地にしてから売ろう」。

相続した古い家で、よく出る話です。

壊した家は、元に戻せません。

最初の1歩は、固定資産税の課税明細書を手元に出すことです。

見方が分からなければ、LINEで「解体」の一言と、家のある区だけ送ってください。売らなくても大丈夫です。

壊す前に確かめるのは、税、アスベスト、補助、3,000万円控除の4つです。

1. 壊すと、固定資産税が上がる

家が建っている土地には、「住宅用地の特例」があります。家のある土地の税を軽くする仕組みです。

200㎡までの部分は、税を計算するもとの額（課税標準）が6分の1になります（都市計画税は3分の1）。

家を取り壊すと、この特例が外れます。

上がるのは、壊した後の1月1日に家が無い状態で決まる年度からです。2026年中に壊せば、2027年度の固定資産税から上がります。

いくら上がるかは、課税明細書を持って、市税事務所で聞くのが確かです。

西成区・阿倍野区・住之江区・住吉区は、あべの市税事務所の担当です。

壊したら、住宅用地の申告も要ります。期限は毎年1月31日。2026年中に壊したなら、2027年1月31日までです。

壊さずに置いておけば安心、とも限りません。

傷んだ空き家が「管理不全空家」「特定空家」として市から勧告（直すよう求める正式な通知）を受けると、家が建っていても特例から外れます。

2. 解体の見積には、アスベストの調査が入る

家を壊す工事の前には、石綿（アスベスト）が使われていないかを調べる決まりがあります。大気汚染防止法です。

調べるのは、元請（頼んだ人から直接工事を請け負う業者）です。図面などの書面と、目で見て調べます。

結果は書面にして、工事を頼んだ人に説明します。工事の規模によっては、役所への報告もあります。

2023年10月1日からは、資格を持った人が調べることになっています。

工事を頼んだ人は、調査の費用をきちんと負担し、協力しなければならない、と法律にあります。売る前に壊すなら、頼むのは売主です。

聞いた話です。150万円と聞いていた解体が、事前調査でアスベストが見つかり、除去費が乗って300万円になった、と。誰の話かは分かりません。

出るかどうかは、調査が終わるまで分かりません。

見積は、調査の費用が入っているか、見つかったら別になるのかを聞いて並べてください。

3. 大阪市の解体の補助は、申請が12月28日まで

大阪市には、古い家の解体に使える補助が2つあります。

自分の家がどちらに当たるかは、まずこの2行で見ます。

• 狭い道に面した古い木造で、市の決めた対策地区にある → 狭い道沿いの解体の補助

• 平成12年5月31日以前の住宅で、耐震診断で耐震性が足りないと判断された → 耐震除却（耐震性が足りない家の解体）の補助

令和8年度の市の案内では、西成区は一部の町が対策地区に入っています。令和9年度から対象の区域が変わる地区もあるので、使えるかどうかは市の窓口（住まい情報センター 06-6882-7053）で番地まで確かめてください。

自分の家がどの地区かは、「マップナビおおさか」か窓口（住まい情報センター4階、06-6882-7053）で、住所から確かめられます。

順番に気をつけてください。

狭い道の補助は、市の交付決定（補助を出すという市の決定）の通知を受けてから業者と契約するのが原則です。申請は契約予定日の40日前まで。先に契約した場合の扱いは限られるので、契約の前に窓口へ。

耐震除却も、業者を決める前に窓口へ電話してください。

市のページには「売却」の言葉がありません。売る予定の家で使えるかも、そこで確かめてください。

締切は、どちらも2026年12月28日（月）です。耐震除却は、予算に達すると締切より前に受付が止まることがあります。

細かい数字は、次のとおりです。

【狭い道沿いの解体】

• 対策地区：幅4m未満の道に面した、昭和25年以前の木造住宅。費用の2分の1、戸建の上限は1戸105万円

• 重点対策地区：幅6m未満の道に面した、昭和56年5月31日以前の木造住宅。費用の5分の4、戸建の上限は1戸170万円（区域の一部は3分の2、1棟100万円）

• 出るのは「床面積×単価×補助率」「見積（消費税抜き）×補助率」「上限額」のうち、いちばん低い額。手引きの計算例では、床面積60㎡・見積200万円で81万円

• 壊した後の土地の使い道は問わない、と手引きにあります。建物の持ち主が何人もいるときは、全員の承諾が要ります

大阪市「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度 補助金申請の手引き〜令和8年度版〜」

【耐震除却】

• 費用の3分の1。上限は1戸70万円、1棟140万円

• 昭和56年5月31日以前の木造は、自分で付ける調査票で判断できる場合があります

• 市税を滞納していると使えません

大阪市「民間戸建住宅等の耐震診断・改修等補助制度」

4. 3,000万円控除を使うなら、誰がいつ壊すか

相続した昭和56年5月31日以前の家なら、空き家の3,000万円控除が使える可能性があります。壊し方で条件が分かれます。

• 売主が壊して、更地で売る

• 建物つきで売り、売った年の翌年2月15日までに取り壊す（耐震改修でもよい）

1つ目には、壊した後、売るまでに建物などの敷地に使っていない、といった条件があります。

2つ目は売った後の工事なので、契約の前に買主と話しておく点になります。

期限の数え方と区役所の確認書は、前の記事に書きました。

使えるかを決めるのは、税務署と税理士です。

2023年に相続した実家の3,000万円控除は、2026年末まで。期限の数え方と区役所の確認書

5. 古家付きで売る道と、並べてから決める

解体費は、法律で売主の負担と決まっているわけではありません。契約の条件です。

「古家付き」（古い家が建ったまま）、「現況渡し」（今の状態のまま引き渡す）で売り出す手もあります。

解体費を、そのまま売値に上乗せできるとは限りません。

更地だから高く買う、という買主ばかりでもありません。

壊すのは、買主が決まってからでいい。

壊す前に、次の3つの数字を集めて並べるところまで、ご相談に乗ります。数字を出すのは、解体業者と市税事務所です。

• 解体の見積

• アスベストの調査で乗る費用

• 壊した後に上がる税額

それから決めても、間に合います。

6. 費用のこと

• 相談と査定に、費用はかかりません

• 仲介手数料をいただくのは、売買が成立したときだけです

壊す順番で、損得が変わる。

売らなくても大丈夫です。

「親の家を壊そうか迷っている」の段階で連絡をもらえれば、壊す前に何を確かめるかを一緒に並べます。返事をするのは、宅地建物取引士の川原本人です。

ご相談は、LINEがいちばん早いです。「解体」の一言と、家のある区だけで構いません。

LINEで相談する：https://lin.ee/8wVUuCW

対応エリアは、大阪市全域・東大阪市・八尾市・藤井寺市・松原市・羽曳野市です。

売却のご相談：https://tk-granks.co.jp/sell

大阪市西成区の不動産屋　TKグランクス株式会社　川原貴諒（宅地建物取引士）

宅地建物取引業　大阪府知事(01)第067136号

補助が使えるかは、契約の前に窓口で確認を。

根拠：地方税法349条の3の2（住宅用地の特例・勧告での除外）、空家等対策の推進に関する特別措置法13条2項・22条2項（勧告）、大気汚染防止法18条の15（事前調査・発注者の協力）、租税特別措置法35条3項（取壊しの条件）、大阪市「住宅用地に対する課税標準の特例」（2025年1月22日更新）、大阪市「特定空家等への対処に関する指針」（令和8年4月1日施行）、大阪市「民間戸建住宅等の耐震診断・改修等補助制度」（2026年9月1日更新）、大阪市「狭あい道路沿道老朽住宅除却促進制度 補助金申請の手引き〜令和8年度版〜」、環境省「石綿（アスベスト）の事前調査」。