2023年に相続した実家の3,000万円控除は、2026年末まで。期限の数え方と区役所の確認書
書いた人：川原貴諒（宅地建物取引士・大阪市西成区）2023年に親が亡くなった実家で3,000万円控除を使うなら、売る期限は2026年12月31日です。特例そのものの期限は2027年12月31日ですが、亡くなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限のほうが先に来ます。大阪市で実家を相続した方向けに、二つの期限の数え方と、区役所で取る「被相続人居住用家屋等確認書」を説明します。控除が使えるかを判断するのは税務署なので、事前に税理士か税務署に確認してください。
「3,000万円控除は、2027年末まで」。
そこだけ覚えていると、間に合わないことがあります。
期限が、もう一つあるからです。
「確認書」も要ります。この控除を受けるために、区役所で出してもらう紙です。
もう一つの期限は、親が亡くなった日から数えます。
2023年に親が亡くなった家は、2026年12月31日までに売る必要があります。今年の年末です。
この控除を使えるかどうかを決めるのは、税務署と税理士です。
この記事に書くのは、期限の数え方と、確認書の段取りです。どんな家が対象になるかは、前の記事にまとめました。
1. 期限は2つ。先に来るほうで締め切られる
この控除には、期限が2つあります。
制度の期限：2027年（令和9年）12月31日までに売ったもの
相続からの期限：相続が始まった日から3年を経過する日の、その年の12月31日までに売ったもの
相続が始まった日は、親が亡くなった日です。
2つの期限は、両方とも満たす必要があります。
亡くなった年ごとに並べると、こうなります。
2023年中に亡くなった：2026年12月31日まで
2024年中に亡くなった：2027年12月31日まで
2025年中に亡くなった：2027年12月31日まで（制度が延びなければ）
2023年3月に亡くなったなら、3年を経過するのは2026年3月です。期限は、その年の12月31日になります。
2023年の方は、制度の期限より1年早く締め切られます。
2022年以前に亡くなった方の家は、この数え方だと、期限がもう過ぎている可能性があります（2022年中なら2025年12月31日まで）。ほかに使える特例があるかは、税理士に聞いてください。
2. 「売った日」は、原則として引き渡した日
年末に間に合ったかどうかは、「売った日」で決まります。
所得税の通達では、売った日は原則として家を引き渡した日です。
契約の日を選んで申告したときは、それも認めるとされています。
ただし、原則として代金の決済が済んだ日より後にはならない、という注意書きがあります。
この控除の期限にどう当てはまるかは、税理士・税務署に確認してください。
12月に契約して、1月に引き渡す。
年をまたぐと、どちらの日で数えるかで、間に合うかどうかが変わる可能性があります。
迷わずに済むのは、引渡しまで年内に終える段取りです。
年をまたぎそうなら、契約の前に税理士に相談してください。
3. 家を壊すのは、売った後でも間に合う
対象は、昭和56年5月31日以前に建てられた家です。
売り方は3つあります。
売る時点で耐震基準に合っている家を、家ごと売る（合っていなければ、売る前に改修する）
取り壊して、更地で売る
建物つきで売り、売った年の翌年2月15日までに、耐震改修か取壊しをする
年末まで時間が無いときに見てほしいのは、3つ目です。
2026年中に売れば、工事の期限は2027年2月15日です。年内に解体を済ませていなくても、条件に入る可能性があります。
ただし、期限までに工事が終わらなければ、条件を満たしません。
売った後の工事なので、売主だけでは進められません。契約の前に買主と話しておく点になります。
4. 家と土地を3人以上で相続したら、1人2,000万円
2024年1月1日以後に売った家で、その家と土地を相続した人が3人以上なら、差し引けるのは1人2,000万円までです。
兄弟3人で一緒に相続した家なら、この形になります。
5. 区役所の確認書は、交付まで7〜10日
この控除を受けるには、「被相続人居住用家屋等確認書」が要ります。名前にある「被相続人」は、亡くなった方のことです。
出すのは、家のある市区町村です。大阪市なら、家のある区の区役所です。
西成区：市民協働課
浪速区：市民協働課
阿倍野区：市民協働課
住之江区：協働まちづくり課
住吉区：政策推進課
ほかの区の窓口は、大阪市の「被相続人居住用家屋等確認書の交付について」のページで確認してください。
大阪市の案内では、こうなっています。
申請を受け付けてから交付まで、7〜10日程度
郵送でも申請できる（返信用封筒を入れる）
相談は事前に予約する
2024年1月1日以後に売ったものは、新しい様式で出す
確認書は、確定申告書に添えて出します。
確認書の交付を受けても、特例が受けられない場合があります。控除を使えるかを決めるのは、申告を受けた税務署です。
申告の直前に慌てないよう、契約が済んだら動いてください。
6. 年末から、逆に数える
今日やることは、3つです。
親が亡くなった日を確かめる。2023年なら、期限は今年の12月31日です
家が建った日を確かめる。昭和56年5月31日以前かどうか
税理士に聞く。使えるかどうかと、売った日の数え方
売るときは、相続の登記も要ります。
売り出してから引き渡すまでの日数は、家ごとに変わります。
だから、先に引渡しの日を年内に置いて、そこから手前に並べます。
年内の引渡しに間に合うかは、買主が見つかる時期とローン審査で変わります。間に合わない可能性があることも、先にお伝えします。
聞く先は、こう分かれます。
控除を使えるか、売った日をどう数えるか：税理士、税務署
確認書：家のある区の区役所
売り方と、引渡しまでの段取り：私ども
7. 費用のこと
相談と査定に、費用はかかりません
仲介手数料をいただくのは、売買が成立したときだけです
税理士に相談・申告を頼む場合の費用は、税理士に直接お支払いいただきます（当社の費用には含みません）
年末から、逆に数える。
売らなくても大丈夫です。
「2023年に親が亡くなって、実家が空いている」の段階で連絡をもらえれば、年末までに何を確かめるかを一緒に並べます。返事をするのは、宅地建物取引士の川原本人です。
ご相談は、LINEがいちばん早いです。「親が亡くなった年」と「3,000万円控除」の一言だけで構いません。
対応エリアは、大阪市全域・東大阪市・八尾市・藤井寺市・松原市・羽曳野市です。
大阪市西成区の不動産屋 TKグランクス株式会社 川原貴諒（宅地建物取引士）
宅地建物取引業 大阪府知事(01)第067136号
特例を使えるかは、税務署か税理士に確認を。
根拠：租税特別措置法35条（期限・売り方・3人以上の2,000万円）、所得税基本通達36-12（売った日）、国税庁タックスアンサーNo.3306（令和8年4月1日現在法令等）、大阪市「被相続人居住用家屋等確認書の交付について」（2026年5月26日更新）。
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