事前審査の前に、借入れは全部伝える。家を買う前に知っておきたい住宅ローンの3つ

お店で「このカードを作ったら安くなりますよ」と言われて、カードを1枚作った。
家のローンの本審査の前なら、それが審査に響くことがあります。

住宅ローンで話が止まるのは、こういう小さなところです。
契約まで進んだあとに止まると、戻すのに手間がかかります。

先に知っておけば避けられることを、3つ書きます。

この記事で分かること。

• 事前審査の前に伝える借入れ

• 本審査が終わるまでに、避けること

• 契約の前に、担当者に聞く3つ

数字は2026年10月時点のものです。
審査に通るか、いくら借りられるかを決めるのは金融機関です。

2026年10月29日、大阪市東成区で、不動産の仕事をしている人向けの「第5回 不動産実務講習」を開きました。テーマは住宅ローンの事前審査から決済まで。この記事は、その日に話したことから、家を買う方に関わるところを抜き出しています。

目次

1. 事前審査の前に、借入れは全部伝える

2. 本審査が終わるまで、新しい借入れを作らない

3. 契約の前に、融資特約の型と期日を聞く

4. 誰が判断するか

1. 事前審査の前に、借入れは全部伝える

住宅ローンの審査は、事前審査と本審査の2回に分かれているのが一般的です。

事前審査は、売買契約の前に、金融機関が「借りられそうか」を先に見る審査です。
本審査は、売買契約のあとに、物件の書類も出して受ける審査です。

審査で見られるのは、返済負担率・年齢・勤続・担保評価などです。
「年収の何倍まで借りられるか」に、決まった答えはありません。

返済負担率は、年収のうち、借入れの返済にどれだけをあてるかの割合です。

返済負担率＝すべての借入れの年間合計返済額÷年収×100（%）

「すべて」には、住宅ローンのほかに次のものも入ります。

• 車のローン

• カードローン

• クレジットカードのリボ払い

• 消費者金融の借入れ

フラット35の基準は、年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下です（住宅金融支援機構、2026年4月1日現在）。
民間の銀行は、銀行ごとに基準が違います。公表していない銀行もあります。

月々の返済額は、1円単位で出してください。概算では足りません。
「だいたい1万円」で出すと、数千円のずれが1年で万単位になります。
返済負担率が1%、2%動きます。

金融機関は、信用情報で借入れを確かめることがあります。
隠せる前提では考えないでください。

いま返しているものの月々の額を、スマホのアプリなどで確かめて、紙に書き出す。
それを、担当の不動産会社に伝えてください。

後から借入れが出てくると、借りられる額が変わります。

借入れは、全部伝える。

2. 本審査が終わるまで、新しい借入れを作らない

気をつけてほしい期間は、事前審査を申し込んでから、少なくとも本審査の承認が出るまでです。そのあと決済までの間も、新しい借入れの前に担当者に話してください。

出す書類は金融機関ごとに違いますが、事前審査は源泉徴収票や本人確認の書類などで見ます。
本審査では、売買契約書・重要事項説明書・登記の情報など、物件の書類も出します。

この間に、クレジットカードを作ったり、新しくローンを組んだりすると、本審査に響くことがあります。

講習で話した、現場であった例です。
スポーツ用品の店で買い物をしたとき、「このカードを作ったら安くなりますよ」と言われた。
そのカードにVISAなどが付いていれば、クレジットカードを1枚作ったことになります。

お店の割引の話でも、カードの発行です。

車の買い替えなど、ローンを組む予定があるなら、先に担当者に話してください。

本審査までは、新しい借入れを作らない。

3. 契約の前に、融資特約の型と期日を聞く

融資特約（ローン特約）は、ローンが通らなかったら、契約をなかったことにできる約束です。契約書の条項として入ります。

書式は、法律で決まっていません。
宅地建物取引業法は、不動産会社がローンのあっせんをする場合に、ローンが成立しないときの措置を、重要事項説明と契約書に書くことを求めています。
中身は、契約書の文言で決まります。

対象になるのは、決められた書類を期限までに出して、それでも承認が取れなかったときです。
どう扱われるかは、契約書の文言で決まります。

型は、大きく2つあります。

解除条件型
期日までに承認がなければ、自動で契約の効力を失う
解除権留保型
買主が、解除の意思表示をして解除する
期日までに通知しないと、特約で解除できなくなる契約がある

同じ「融資特約」でも、型で動き方が逆になります。

契約の前に、担当者に3つ聞いてください。

• この契約の融資特約は、どちらの型か

• 期日（融資承認取得期日）はいつか

• 期日までに、何を出せばいいか

本審査で通らなかったときの道も、1つではありません。

• 特約による解除（型と期日のとおりに）

• 期日を延ばす合意（売主と覚書を交わす）

• ほかの金融機関に申し込む（特約の書き方しだい）

• 借入額を減らす

• 売主と話し合って解除する（合意解除）

• 手付解除（相手方が契約の履行に着手する前まで）

どれが使えるかは、契約書の文言と、売主との話し合いで決まります。

買主がわざと書類を出さないなどで審査に落ちた場合、特約での解除が認められない可能性があります。
審査の書類をいつまでに出すかは、契約のときに担当者と決めておいてください。

期日は、契約書の中にある。

4. 誰が判断するか

審査するのは金融機関です。
税金のことは税務署。
契約書の文言で揉めたときの判断は、弁護士と裁判所です。

段取りと期日の管理は、不動産会社の仕事です。
仕組みを説明して、期日を守り、判断する人に早くつなぎます。

ローンは、契約の前から始まっています。
借入れを全部伝える。
本審査まで、新しい借入れを作らない。
融資特約の型と期日を、契約の前に聞く。

審査は銀行。段取りは不動産会社。

TKグランクスは、お客様のローンで取引が止まらないよう、ほかの不動産会社に向けた講習も開いています。その段取りを、家を買う方にも同じようにお手伝いします。

これから家を買う方で、ローンの段取りや融資特約の読み方が気になる方は、契約の前に相談してください。審査に通るかどうか、いくら借りられるかはお答えしていません（決めるのは金融機関です）。相談は無料です。LINEで聞いてください。返事をするのは宅地建物取引士の川原本人です。https://lin.ee/8wVUuCW
お電話は 090-5676-1912（毎日8〜19時）。

大阪市西成区の不動産屋　TKグランクス株式会社　川原貴諒（宅地建物取引士）
宅地建物取引業　大阪府知事(01)第067136号

出典：住宅金融支援機構 フラット35「ご利用条件」 https://www.flat35.com/loan/lineup/flat35/conditions/index.html ／宅地建物取引業法35条1項12号・37条1項9号、民法127条2項・540条・557条1項・130条（e-Gov法令検索）