中古の家、買う前に状態を知るには？　建物状況調査の頼み方と、見る所・見ない所

中古を買うとき、家の状態は誰が保証してくれるのか。

売主が誰かで、答えが変わります。

売主さんが個人なら、引き渡しのあとに売主が責任を持つ期間を短くする契約や、責任を持たない契約もあります。

だから、買う前に建物を見てもらってください。

建物状況調査（インスペクションの一つ）です。

この記事で分かること。

• 調査を誰が、どう頼むか

• 調査で見る所と、見ない所

• 重要事項説明書と売買契約書で見る欄

• 売主が個人のときと、業者のときの違い

大阪市西成区の不動産会社TKグランクスの川原がまとめます。

目次

1. 国の検討会で、話し合いが始まった

2. 建物状況調査とは。誰が調べるか

3. どう頼むか

4. 見る所と、見ない所

5. 書類で見る所

6. 既存住宅売買瑕疵保険

7. 売主が個人か、業者か

8. 買う前に確かめる6つ

1. 国の検討会で、話し合いが始まった

国土交通省は、2026年10月8日に「住宅の維持保全・流通に関する制度検討会」の第1回を開きました。

中古住宅を買う人が、安心して取引できる環境をどう整えるか。その話し合いが始まったところです。

検討会の資料3「背景・課題と検討の方向性（案）」には、「既存住宅のインスペクションや瑕疵保険の普及・充実」が挙がっています。

既存住宅は、中古住宅のことです。瑕疵は、隠れた不具合のことです。

決まったことは、まだありません。第1回の議事要旨も、まだ公開されていません。

検討会の議論とは別に、今の取引は今の仕組みで進みます。

検討会の資料には、こんな数字も載っています。

• 住宅市場動向調査（令和7年度、国交省の検討会資料より）では、分譲戸建てを買った世帯が中古を選ばなかった理由に、「隠れた不具合が心配だったから」を挙げた割合が30.0%でした。

• インスペクションに関する消費者向けアンケート調査（令和4年度、国交省の検討会資料より）では、売買のときにインスペクション等を実施した割合が27.3%でした。

2. 建物状況調査とは。誰が調べるか

建物状況調査は、宅地建物取引業法に出てくる調査の名前です。

調べるのは、建築士で、国土交通大臣が定める講習を修了した人です（宅地建物取引業法施行規則15条の8）。

調べ方は、国の基準で決まっています（既存住宅状況調査方法基準）。

法律は、調査そのものを義務にしていません。業者に決めているのは、調査について書面に書くことです（5章）。

やるかどうかは、取引の当事者が決めます。

国土交通省の手引き（令和6年4月）には、こう書いてあります。

「※全ての瑕疵がないことを約束するものではありません。」

調査は、見た日の建物の状態を記録するものです。不具合が無いことの保証ではありません。

買うかどうかを決めるのは、買う人です。報告書は、その判断の材料です。

3. どう頼むか

気になる家に出会ったら、申し込みの前に、仲介の会社にこう聞いてください。

「この家で、建物状況調査はできますか？」

調査は、家の中に入って見ます。だから、持ち主である売主さんの了承が要ります。

了承が取れるかどうかは、聞いてみないと分かりません。早めに聞くほど、間に合います。

費用は、調査の内容で変わります。頼む前に確かめてください。

僕は、居住用の売買では、建物状況調査の実施を必ず提案しています。売る側にも提案しています。

4. 見る所と、見ない所

見る所は、基礎、土台、柱、壁、屋根、外壁、開口部（窓など）、排水管の一部などです（施行規則15条の7）。

シロアリも範囲に入ります。木造なら、目で見える範囲で、著しい蟻害（シロアリの被害）があるかを見ます（方法基準5条2項）。

細かい調査や、駆除の診断とは別のものです。

範囲に入らないものもあります。

配管（排水管の一部を除く）、設備、雨樋などです。

設備が動くかは、内見のときに自分で確かめてください。分からなければ、不動産会社に聞いてください。

家具の裏など、調べられなかった所は「調査できない」と記録されます。

報告書を受け取ったら、見た所と、見ていない所の両方を読んでください。

見ていない所が多ければ、その分は分かっていません。見た所の結果だけで、安心しないでください。

5. 書類で見る所

調査の話は、3つの書類に出てきます。

①媒介契約書

媒介契約は、主に売主さんが不動産会社に売却を頼むときに結ぶ契約です。その契約書には、調べる人のあっせん（紹介）について書く欄があります（宅地建物取引業法34条の2第1項4号）。

買主として媒介契約を結ぶなら、同じ欄を見てください。

結ばないなら、仲介の会社に「調べる人を紹介してもらえますか」と聞いてください。

②重要事項説明書

契約の前に、宅地建物取引士が説明する書面です。調査を実施したかどうかと、した場合は結果の概要が書かれます（35条1項6号の2イ）。

説明の義務があるのは、1年以内の調査です。鉄筋コンクリート造（マンションに多い造り）や鉄骨鉄筋コンクリート造の共同住宅などは、2年以内です（施行規則16条の2の2）。

古い調査は、説明の対象になりません。いつ調べたものかを見てください。

③売買契約書

建物の構造耐力上主要な部分等（基礎・柱など家を支える部分）の状況について、売主と買主の双方が確認した事項を書く決まりがあります（37条1項2号の2）。

あとで「聞いていない」「言った」の話になったとき、手元に残るのはこの紙です。

重要事項説明書と売買契約書は、サインの前に見てください。

6. 既存住宅売買瑕疵保険

中古住宅の売買には、既存住宅売買瑕疵保険があります。検査と保証がセットになった保険です。

• 売主が不動産業者のとき：業者が保険に入ります

• 売主が個人のとき：検査をする事業者が保険に入り、買主を保証します

調査をすれば必ず入れる、というものではありません。保険には要件と審査があります。入れるかどうかを決めるのは、保険を引き受ける側です。

何が対象になるか、保険金が出るかどうかも、保険の側が決めます。中身は、保険の案内で確かめてください。

7. 売主が個人か、業者か

買った家が契約の内容と違っていたとき、買主は売主に責任を問えることがあります。これを契約不適合といいます。

売主が誰かで、ここが変わります。

• 個人の売主：責任を負わない特約（免責特約）や、期間を短くする特約を付けることがあります。ただし、知りながら告げなかった事実は、特約があっても責任を免れません（民法572条）。

• 業者の売主：引き渡しから2年以上とする特約を除いて、買主に不利な特約は付けられません。業者どうしの取引は除きます（宅地建物取引業法40条）。

特約が無ければ、買主は不適合を知った時から1年以内に、売主に知らせる必要があります。売主が引き渡しの時に知っていたか、重大な過失で知らなかったときは、この期間の制限はかかりません（民法566条）。

売主が知っていたかどうかは、あとから争いになることがあります。責任を問えるかを最後に決めるのは裁判所で、個別の判断は弁護士の仕事です。

だから、買う前に、調査で状態を紙に残しておきます。紙が残っても、責任を問えるかどうかが決まるわけではありません。何も残っていなければ、話の元になる紙もありません。

8. 買う前に確かめる6つ

1. この家で、建物状況調査ができるか

申し込みの前に、仲介の会社に聞きます。売主さんの了承が要ります。

2. 調べる人を紹介してもらえるか

媒介契約を結ぶなら、あっせんの欄を見ます。結ばないなら、仲介の会社に聞きます。

3. 前に調査をしたことがあるか。あるなら、いつか

説明の義務があるのは、1年以内（鉄筋コンクリート造の共同住宅などは2年以内）の調査です。

4. 報告書で、見た所と「調査できない」所はどこか

見ていない所は、分かっていない所です。

5. 重要事項説明書と売買契約書の、調査の欄と双方が確認した事項の欄

何も書いていなければ、何を確かめ合ったのかを聞きます。

6. 売主が個人か業者か。免責特約や、責任を持つ期間の特約があるか

売主が個人なら、ここを一番に見ます。

買う前に、建物を見てもらう。

気になる家で調査ができるか、LINEで聞いてください。返事をするのは宅地建物取引士の川原本人です。https://lin.ee/8wVUuCW

大阪市西成区の不動産屋　TKグランクス株式会社　川原貴諒（宅地建物取引士）

宅地建物取引業　大阪府知事(01)第067136号

出典：国土交通省「住宅の維持保全・流通に関する制度検討会」第1回資料 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000335.html ／国土交通省の手引き（令和6年4月）https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001735147.pdf ／既存住宅売買瑕疵保険の案内 https://www.kashihoken.or.jp/individuals/kizon/kizonbaibai.php