中古住宅の住宅ローン控除は10年か13年か。2026年からは書類で分かれる

中古の家を買って、住宅ローン控除を受ける。
その期間は、10年か、13年か。

2026年（令和8年）1月から2030年（令和12年）12月までに入居する中古住宅は、
省エネ性能などを書類で示せれば13年。
示せなければ、ほかの要件を満たす場合で10年です。

築年数だけでは決まらず、書類で分かれます。

昭和57年（1982年）より前に建った家は、耐震の書類も要ります。
耐震の書類は、引き渡しの後では間に合わないことがあります。

契約の前に、まず3つ確かめてください。

• 入居は、2026年1月から2030年12月までの間か

• 登記事項証明書の床面積は、50㎡以上か（40㎡台は条件が増える）

• 13年に要る書類が、その家でそろうか（昭和57年より前に建った家は、耐震の書類も）

この記事で分かること。

• 10年と13年の分かれ目

• 13年になる書類と、出す人、調べる時期

• 昭和57年より前に建った家の書類

• ローン残高の上限と、面積・所得の条件

• 業者が直して売る中古の扱い

数字は2026年10月時点のものです（国税庁の案内は令和8年4月1日現在の法令による）。
控除を受けられるか、何年になるかを判断するのは税務署です。

大阪市西成区の不動産会社TKグランクスの川原がまとめます。

目次

1. 10年と13年は、どこで分かれるか

2. 13年になる書類

3. 証明書を出す人と、調べる時期

4. 昭和57年より前に建った家

5. ローン残高の上限

6. 面積は、登記の数字で見る

7. そのほかの条件

8. 業者が直して売る中古（買取再販）

9. 誰が判断するか

1. 10年と13年は、どこで分かれるか

控除の期間は、家の省エネ性能で分かれます。

2026年から2030年に入居する中古は、次のどれかに当たれば13年です（租税特別措置法41条6項）。

• 省エネ基準適合住宅
  断熱と省エネの性能が、国の基準に合う家

• ZEH水準省エネ住宅
  それより高い省エネ性能の家

• 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅
  長期優良住宅・低炭素住宅として認定を受けた家

どれにも当たらない家は「その他の住宅」で、10年です。

当たるかどうかは、書類で示します。
書類で示せなければ、ほかの要件を満たす場合でも「その他の住宅」（10年）になります。

「中古は10年」と聞いたことがあるかもしれません。
それは2022年から2025年（令和4〜7年）に入居した分の扱いです。
2026年以降の入居では、中古でも13年になる道があります。

2. 13年になる書類

家の種類ごとに、使える書類が決まっています（2026年10月時点）。

まず、書類の中身です。

• 住宅省エネルギー性能証明書：省エネの区分に当たることを、建築士などが証明する書類

• 建設住宅性能評価書：家の性能を、評価機関が等級で示す書類

省エネ基準適合住宅

• 住宅省エネルギー性能証明書

• 建設住宅性能評価書の写し（断熱等性能等級4以上、かつ一次エネルギー消費量等級4以上）

• 検査済証の写し（条件あり。下に書きます）

ZEH水準省エネ住宅

• 住宅省エネルギー性能証明書

• 建設住宅性能評価書の写し（断熱等性能等級5以上、かつ一次エネルギー消費量等級6以上）

認定長期優良住宅・認定低炭素住宅

• 認定通知書の写しなど（売主など、前の持ち主の名義のものでよい）

検査済証が使えるのは、2025年（令和7年）4月1日以後に建築確認を受けた新築の家で、取得の日の前2年以内に交付された検査済証です。
古い家の検査済証は、この一覧に入っていません。

BELS（省エネ性能を表示するラベル）は、国税庁の添付書類の一覧に名前がありません。
国土交通省は、証明に活用できる書類の例として挙げています。
BELSがあるだけで13年になる、とは読まないでください。

内見のとき、売主側の不動産会社に「省エネの証明書か性能評価書、検査済証はありますか」と聞いてください。
手元に残っているかどうかで、次の動きが変わります。

3. 証明書を出す人と、調べる時期

住宅省エネルギー性能証明書を出せるのは、次のどれかです（国土交通省の案内）。

• 建築士事務所に属する建築士

• 登録住宅性能評価機関

• 指定確認検査機関

• 住宅瑕疵担保責任保険法人

証明のための家の調査は、家を取得する日の前2年以内か、取得した日から6か月以内に行います。

証明書が取れるかどうかは、家によって違います。
取れなければ、13年の区分には当たりません（ほかの要件を満たせば、10年の「その他の住宅」）。

4. 昭和57年より前に建った家

住宅ローン控除の対象になる中古は、昭和57年（1982年）1月1日以後に建った家です。
それより前に建った家は、耐震基準に合っていることを書類で示します。

使える書類は、次のどれかです。

• 耐震基準適合証明書（建築士などが、取得の日前2年以内に調査を終えたもの）

• 建設住宅性能評価書の写し（取得の日前2年以内のもの。耐震等級1〜3）

• 既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書（取得の日前2年以内に保険を結んだもの）

ここでいう建築士などは、一級・二級・木造建築士、指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関、住宅瑕疵担保責任保険法人です。

どれも「取得の日前2年以内」です。
だから、契約の前に動きます。

間に合いそうにないと分かったら、取得の日までに耐震改修の申請をし、入居の日までに耐震改修をして、耐震基準に適合する証明を受ける方法もあります（国税庁No.1211-3）。
使えるかは、取得の前に税務署に確かめてください。

古い家でも、書類がそろえば対象になりえます。

5. ローン残高の上限

控除の計算に入れられる年末のローン残高には、上限があります。
2026年以降に入居する中古は、次のとおりです。

• 認定長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅
  3,500万円（上乗せ対象の人は4,500万円）／13年

• 省エネ基準適合住宅
  2,000万円（上乗せ対象の人は3,000万円）／13年

• その他の住宅
  2,000万円（上乗せなし）／10年

控除率は、年末残高等の0.7%です。

この金額は、計算に入れられる残高の上限です。
控除の額は、人ごとに違います。
計算は税理士か税務署へ。

上乗せが使えるのは、子育て世帯・若い夫婦など（特例対象個人）です。
次のどれかに当たる人です。

• 40歳未満で、配偶者がいる

• 40歳以上で、40歳未満の配偶者がいる

• 19歳未満の扶養親族がいる

6. 面積は、登記の数字で見る

床面積は、登記事項証明書に書かれた床面積で判断します。
マンションは、専有部分の面積です。

広告やチラシに書かれた面積と、ずれることがあります。
契約の前に、登記事項証明書の数字を見てください。

原則は50㎡以上です。
40㎡以上50㎡未満の家も対象になりますが、合計所得が1,000万円以下の人に限られます。
40㎡台の中古では、5章の上乗せは使えません。

7. そのほかの条件

• 合計所得が2,000万円以下（40㎡台は1,000万円以下）

• 取得してから6か月以内に住む

• ローンの返済期間が10年以上

• 生計を一にする親族など、特別な関係のある人から買った家は対象外

合計所得は、年収そのものではありません。

13年の書類がそろっても、ほかの条件を満たさなければ控除は受けられません。
期限・所得・面積は、まとめて確かめてください。

8. 業者が直して売る中古（買取再販）

不動産会社（宅地建物取引業者）が買い取って一定の改修をした中古のうち、業者が取得してから2年以内に買い、新築から10年を過ぎた家は、国税庁の別の表（No.1211-2）で扱われます。

• 認定住宅：4,500万円（上乗せ対象の人は5,000万円）／13年

• ZEH水準省エネ住宅：3,500万円（上乗せ対象の人は4,500万円）／13年

• 省エネ基準適合住宅：2,000万円（上乗せ対象の人は3,000万円）／13年

• その他の住宅：10年

買う家が買取再販に当たるかも、契約の前に確かめてください。

9. 誰が判断するか

控除を受けられるか。何年になるか。
判断するのは税務署です。
控除の額の計算は、税理士か税務署に聞いてください。

書類がそろうかは、契約の前に確かめられます。
古い家の耐震の書類は、引き渡しの後では間に合わないことがあります。

13年か10年か。
最終的に確かめるのは税務署です。
その前に、手元に書類があるかを見ておく。

書類は、契約の前に。

その中古で、13年に必要な書類がそろうかを、契約の前に一緒に確かめます。気になる物件の資料を持って、相談してください。控除の額や、控除を受けられるかどうかはお答えしていません（税務署・税理士へ）。相談は無料です。LINEで聞いてください。返事をするのは宅地建物取引士の川原本人です。https://lin.ee/8wVUuCW

大阪市西成区の不動産屋　TKグランクス株式会社　川原貴諒（宅地建物取引士）
宅地建物取引業　大阪府知事(01)第067136号

出典：国税庁 No.1211-3 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除） https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm ／国税庁 No.1211-2 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-2.htm ／国税庁 No.1211-1 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-1.htm ／租税特別措置法41条（e-Gov法令検索） ／国土交通省 住宅ローン減税 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html ／国土交通省 既存住宅の省エネ性能の証明 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000327.html