相続した大阪市の空き家、直して住む・貸すときのお金の入口
書いた人：川原貴諒（宅地建物取引士・大阪市西成区）相続した実家を、直して住むか、貸すか。
その工事のお金に、入口が2つあります。
大阪市の改修の補助と、銀行の空き家向けのローンです。
ただし、貸すための家には使えないローンもあります（6章）。
売るつもりの家には、市の改修補助は使えません。
最初に決めるのは、売るのか、直して住む・貸すのか、です。
自分の家が対象か、まず3つ確かめてください。
平成12年（2000年）5月31日以前に建った、大阪市内の戸建・長屋か
3か月以上空いていて、売りにも貸しにも出していないか
住む・貸すために直すか（売るための改修は対象外）
この記事で分かること。
大阪市の空家利活用改修補助の対象と金額
申請の締切（2026年12月）
解体の補助はどこを見るか
銀行2行の空き家ローンと、金利の引下げ
売る場合の制度は、別にあること
対象は大阪市内の家です。
数字は2026年10月時点のものです。
大阪市西成区の不動産会社TKグランクスの川原がまとめます。
目次
先に決めること
大阪市の空家利活用改修補助
耐震の工事と、インスペクションの補助
申請の締切
解体の補助と、令和8年度の拡充
銀行2行の空き家ローン
補助とローンは一緒に使えるか
売る場合は、別の制度
大阪市の外の家
1. 先に決めること
相続した空き家の行き先は、大きく2つです。
売る。
直して、自分で住むか、人に貸す。
このコラムは、後ろのほうの話です。
大阪市の改修補助は、要件に「売却を前提としたものでないこと」とあります。
売る予定の家を直して、補助を受けることはできません。
売るなら、8章へ進んでください。
2. 大阪市の空家利活用改修補助
対象になるのは、こんな家です。
平成12年（2000年）5月31日以前に建った、市内の戸建・長屋
3か月以上、使っていない
売りにも、貸しにも出していない
これから自分で住む、または人に貸すために直す
民泊に使う家は、対象外です。
断熱やバリアフリーなどの工事費の2分の1、1戸75万円までが補助されます（性能向上の改修）。
75万円は、この工事の上限です。工事の種類ごとにも、上限があります。
耐震性が足りない家は、耐震改修も要ります。
耐震改修をするか、同じくらいの耐震性があることが条件です。
直した家を、大阪市が活用の例として紹介することに、了承することも求められます。
工事の契約より前に、申請が要ります。
市が交付決定（補助を出すと決めること）をする前に、契約したり工事を始めたりはできません。
使えるかどうかは、市の窓口が判断します。
3. 耐震の工事と、インスペクションの補助
同じ制度の中に、ほかの補助もあります（2026年10月時点）。
インスペクション（建物の状態を専門家が見る調査）
費用の2分の1、1戸3万円まで
耐震診断
1戸5万円まで
耐震改修の設計
費用の3分の2、1戸10万円まで
耐震改修の工事
費用の2分の1、1戸115万円まで
古い家を直すなら、まず家の状態と耐震性を知ることからです。
4. 申請の締切
申請の締切は、工事（耐震改修・性能向上）が2026年12月15日（火）。
インスペクションや耐震診断、耐震改修の設計が12月28日（月）です。
さらに、契約の30日前・45日前までに申請が要ります。
工事は「契約の45日前、かつ12月15日まで」。
インスペクションや耐震診断は「契約の30日前、かつ12月28日まで」です。
予算に達すると、締切より前に受付が止まることがあります。
締切の日まで受け付けている、とは限りません。
工事の契約を考えているなら、10月末から11月上旬のうちに、一度市の窓口へ問い合わせてください。
間に合うかどうかは、窓口で確かめられます。
5. 解体の補助と、令和8年度の拡充
大阪市は令和8年度（2026年度）から、耐震改修工事と耐震除却の補助の上限などを引き上げています。
耐震除却は、耐震性の足りない家を解体することです。
直さずに壊す場合の補助は、コラム25にまとめました。
［内部リンク：「解体してから売ろう」の前に。翌年度の固定資産税、アスベスト、大阪市の補助（申請は12月28日まで） → https://tk-granks.co.jp/service/inspection/kaitai-mae-koteishisanzei-hojo］
6. 銀行2行の空き家ローン
大阪市とりそな銀行は、2026年9月30日に、空き家対策で連携する協定を結んでいます（大阪市の発表）。
大阪市のページでは、2つの銀行の空き家向けローンが案内されています。
りそな銀行の「りそな空き家専用ローン」は、大阪市内の空き家なら、店頭表示金利から年1.7%引き下げる扱いがあります（2026年10月時点・審査あり）。
店頭表示金利は、銀行が店頭で示している金利です。
専用の申込フォームからエントリーコードを入れないと、引下げの対象になりません。
エントリーコードは、専用フォームで入れる英数字のコードです。大阪市と銀行のページに案内があります。
担保・保証人なし（保証会社の保証）で、借りられるのは最大1,000万円、返済は最長15年です（審査で決まります）。
空き家の購入・リフォーム・解体に使えます。
ただし、貸すための家（賃貸・投資用）の費用には使えません。
池田泉州銀行の「空き家対策応援ローン」も、大阪市内の物件なら年1.7%引き下げる扱いがあり、こちらは店頭での契約です。
借りられるのは最大500万円、返済は最長10年。事務手数料は1,100円です。
どちらも、条件が変わったり取扱いが終わったりすることがあると銀行が書いています。
申込みと審査は銀行が行います。
くわしくは各銀行のページか窓口で確かめてください。
借りる人の条件も、銀行ごとに違います。
りそな銀行は、リフォームや解体のお金は、借りる本人が工事を頼む場合に限られます。
申込みのときに20歳以上66歳未満、返し終わるときに80歳未満です。
池田泉州銀行は、申込みが20歳以上65歳未満、返し終わるときに75歳以下。
不動産業の仕事をしていないこと、銀行の営業エリアに住んでいることも条件です。
7. 補助とローンは一緒に使えるか
銀行のローンは補助と一緒に使えます、と市が案内しています。
ただし、同じ工事費に2つの補助を重ねることはできません。
貸すために直す家は、市の改修補助の対象になりえます。
一方で、りそなのローンは賃貸用の費用に使えません。
同じ「直す」でも、住むか貸すかで、使える入口が変わります。
8. 売る場合は、別の制度
売る場合は、空き家の3,000万円控除が使える可能性があります。
使えるかを判断するのは税務署で、区役所の空き家相談窓口が出す確認書（控除を受けるのに要る書類）が要ります。
直して住む・貸すための補助とは、前提が逆です。
国税庁の案内では、相続した日から3年がたつ日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年（2027年）12月31日までに売ること、昭和56年（1981年）5月31日以前に建った家であることなどが条件です。
相続した人が3人以上だと、1人あたり2,000万円になります。
［内部リンク：2023年に相続した実家の3,000万円控除は、2026年末まで。期限の数え方と区役所の確認書 → https://tk-granks.co.jp/service/inspection/akiya-3000man-kigen-kakuninsho］
9. 大阪市の外の家
東大阪市や八尾市などの家は、このコラムの制度の対象ではありません。
市町村ごとに制度と窓口が違います。家のある市町村で確かめてください。
補助が使えるか。市の窓口が決めます。
ローンが借りられるか。銀行の審査が決めます。
控除が使えるか。税務署が決めます。
その前に、売るか、直すか。
それを決めるのは、持ち主です。
問い合わせる先は、ここです。
改修補助と耐震の補助：大阪市の担当（制度のページ https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000470652.html ／耐震の補助 https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000370839.html）
ローン：各銀行のページか窓口
3,000万円控除の確認書：区役所の空き家相談窓口
決めてから、窓口へ。
どの制度が使えそうか、売るか直すかの順番を、一緒に整理します。ローンの申込みは銀行で行ってください。相談は無料です。LINEで聞いてください。返事をするのは宅地建物取引士の川原本人です。https://lin.ee/8wVUuCW
大阪市西成区の不動産屋 TKグランクス株式会社 川原貴諒（宅地建物取引士）
宅地建物取引業 大阪府知事(01)第067136号
出典：大阪市 空家利活用改修補助事業 交付要綱（令和8年4月1日最終改正） https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/cmsfiles/contents/0000670/670961/R8_akiya_youkou.pdf ／同 制度のページ https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000470652.html ／同 耐震の補助 https://www.city.osaka.lg.jp/toshiseibi/page/0000370839.html ／同 補助制度の案内 https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000406/406807/20261001hojyoseidoannai.pdf ／同 りそな銀行との協定 https://www.city.osaka.lg.jp/hodoshiryo/toshikeikaku/0000685028.html ／りそな銀行の案内 https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000406/406807/202610_risona_ri-furetto.pdf ／りそな空き家専用ローン 商品概要 https://www.resonabank.co.jp/pdf/loan_akiya.pdf ／池田泉州銀行の案内 https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000406/406807/202610_ikesen-akiyataisakuouenro-n.pdf ／国税庁 No.3306 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm
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