分譲地を買うときに失敗しない7つのチェックポイント

不動産歴約20年、TKグランクス株式会社の川原です。売買仲介・造成・分譲のすべての現場を経験してきた立場から、分譲地を購入する際に「知らなかった」では済まない7つの確認ポイントをお伝えします。

分譲地はまとまった土地を複数区画に分けて販売するため、一見整備されていて安心に見えます。しかし、現場を知るプロから見ると、契約後に発覚してから後悔するポイントがはっきり決まっています。購入前に必ず確認してください。

チェックポイント①　境界と境界標の確認

分譲地では、隣接する区画との境界が確定しているかを最初に確認します。確定測量が済んでいて、境界標（金属鋲やコンクリート杭）が現地に設置されているかを現地で目視してください。

境界が未確定のまま購入すると、後から隣人と「どちらの土地か」でもめることになります。売るときに測量費用と時間がかかり、最悪の場合は売却が止まります。確定測量済みであることを書面で確認してから契約してください。

チェックポイント②　境界ブロック・塀の所有者を確認する

境界の近くにあるブロック塀や石積みは、見た目では「誰のものか」が分かりません。大きく2種類あります。

「単独所有」は、どちらか一方の敷地内に建っていて、所有者がはっきりしています。修繕も建て替えも自分の判断でできます。

「共有ブロック」は、境界線の真上に建っていて、両隣が半分ずつ所有しています。修繕・建て替えには隣の同意と費用の折半が必要です。自分だけの判断では直すことも壊すこともできません。

購入前に「このブロックはどちら側のものか、共有か」を必ず確認してください。図面と境界標の位置を照らし合わせて判断します。

チェックポイント③　道路の種類と私道持分を確認する

分譲地の前面道路が「私道」の場合は要注意です。私道には持分（何分の何かを所有しているか）があり、持分がないと水道管の引き込みや掘削工事が自由にできません。

確認すべき点は3つです。前面道路が公道か私道か。私道の場合、持分があるか。掘削工事の承諾をもらえる状態にあるか。

私道で持分なし・掘削承諾なしの土地は、将来の建て替えやリフォームで詰まります。購入前に必ず確認してください。

チェックポイント④　ライフライン（上下水道・ガス）の引込状況を確認する

分譲地として整備されているように見えても、各区画への上下水道・ガス管の引込が済んでいない場合があります。引込工事が必要な場合、数十万〜百万円以上の費用が別途かかることがあります。

水道は「本管からの引込の口径」も重要です。口径が細いと将来的に建てる家の給水量が不足することがあります。

引込済みかどうかを現地と図面で確認し、未引込の場合は引込費用の負担が売主か買主かを契約前に明確にしてください。

チェックポイント⑤　電柱の位置と外灯の管理を確認する

分譲地の中に電柱が立っている場合、その電柱が自分の区画にかかっていないかを確認します。電柱が敷地にかかると、駐車スペースや建物の配置に制約が出ることがあります。

また、分譲地内の外灯（街灯）は誰が管理・費用負担するのかを確認します。開発業者が設置して地域住民で管理費を負担するケースや、市町村に移管されるケースなど、パターンがあります。購入後に思わぬ費用負担が生じないよう、事前に確認してください。

チェックポイント⑥　開発道路・位置指定道路の確認

分譲地内の道路が「位置指定道路（開発道路）」の場合、その道路の維持管理は道路所有者または沿道所有者が行います。公道と違い、行政が管理・補修してくれません。

将来、道路に穴が空いたり、排水溝が壊れたりしたときの費用負担が発生します。購入前に「この道路は誰が管理するのか」「維持費の負担はどうなっているか」を確認してください。

チェックポイント⑦　造成工事の状態と地盤を確認する

造成地は、山や田んぼなどを切り盛りして平らにした土地です。切土（山を削った側）と盛土（土を盛った側）では、地盤の強度が異なります。盛土は沈下リスクがある場合があります。

地盤調査の結果が開示されているか確認してください。地盤改良工事が必要な場合、費用は数十万〜百万円以上になることがあります。また、造成工事が適切に行われているかを示す「開発許可」の取得を確認することも重要です。

地盤についてはハザードマップと合わせて、土砂災害リスクや浸水リスクも確認してください。

まとめ──確認できない業者には頼むな

この7つのポイントは、いずれも「購入前に調べれば分かること」です。にもかかわらず、多くの買主が購入後に「知らなかった」として後悔します。

理由はシンプルです。担当者が調べていないか、説明していないかのどちらかです。

信頼できる不動産業者は、これらを事前に調査したうえで、良い点だけでなく注意すべき点も正直に説明します。「この業者はここまで調べているか」を見極める目を持って、担当者を選んでください。

土地・分譲地の購入でご不明な点があれば、契約前にご相談ください。

TKグランクス株式会社　川原 貴諒
宅地建物取引士／不動産歴約20年
大阪市西成区松一丁目6-15 ファニー・ハースト102
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