中古住宅を買ってリフォーム｜見積もりを取る順番を間違えると、物件を逃します

中古住宅を買って、自分好みにリフォームしたい。

そう考えて動いているのに、なぜか物件が決まらない。気に入った家があったのに、検討している間に売れてしまった。

そういう相談を受けることがあります。

本人はきちんと検討しているつもりです。慎重に、丁寧に進めている。むしろ真面目な方ほど、この状態に陥ります。

原因の一つが、リフォームの見積もりの取り方にあります。

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いい物件から、先に消えていきます

気に入った物件が見つかった。ではリフォームにいくらかかるか、見積もりを取ろう。

ここまでは正しい判断です。

問題は、その中身です。

多くの方が、こういう見積もりを依頼します。

キッチンを新しくしたい。お風呂も洗面所も。トイレも替えたい。床は無垢材にしたい。壁は珪藻土に。間取りも少し変えたい。外壁と屋根も、この際だから。

理想の家の絵を、先に描こうとするわけです。

気持ちはよく分かります。せっかく買うのだから、納得のいく形にしたい。

ただ、この見積もりには時間がかかります。

現地調査に一回。設計や図面の作成に数日から一週間。設備の選定と見積もりの作成に、さらに時間。

一社に依頼して、二週間から一か月。複数社で比較すれば、もっとかかります。

その間、物件はどうなっているか。

待ってくれません。

条件のいい物件には、複数の人が動いています。あなたが見積もりを待っている間に、別の方が買付を入れています。

そして、こう聞かされます。

申し訳ありません、他で決まってしまいました。

見積もりは、二回に分けてください

ここが、この記事でいちばんお伝えしたいことです。

見積もりを一回で完結させようとしないでください。二回に分けます。

一回目。物件を決める前。

目的は、資金計画を組むことです。

理想の家をつくるための見積もりではありません。

その家に、住める状態にするために、いくらかかるか。

これだけを出します。

内容を絞れば、数日で概算が出ます。現地を見て、その場である程度の判断ができる項目に限るからです。

この金額があれば、物件価格と合わせた総額が計算できます。総額が分かれば、その物件を買うかどうかを決められます。

二回目。契約したあと。

物件を押さえてから、本番の見積もりを取ります。

ここで初めて、理想の話をします。

キッチンをどうするか。床材は何にするか。間取りを変えるか。

時間をかけて構いません。物件はもう自分のものになることが決まっています。誰かに取られる心配はありません。

複数社から取って、比較して、じっくり選べます。

一回目に見るべきもの

一回目の見積もりで確認するのは、住むために必要な部分です。

雨漏りは止まっているか。

天井のシミ、押入れの上部、屋根裏。雨漏りがあれば、まずここを直さなければ他の工事が無駄になります。内装をきれいにしても、雨が入ってくれば同じことの繰り返しになります。

給排水は使えるか。

水道管とガス管の状態。給湯器は動くか。排水の詰まりはないか。築年数によっては、配管そのものの引き直しが必要になることがあります。これは金額が大きくなります。

電気は足りているか。

古い住宅では、契約アンペア数が今の生活に足りないことがあります。分電盤の交換や、配線の引き直しが必要になる場合があります。

屋根と外壁の状態。

すぐに直す必要がなくても、何年後に必要になるかを把握しておきます。築年数と前回の修繕時期から、おおよその見当がつきます。

設備の作動。

エアコン、換気扇、コンロ、給湯器。現地で実際に動かして確認します。

二回目でやること

物件の契約が済んだら、本番の見積もりに入ります。

予算の範囲で優先順位を決める。

一回目で出した住むための費用と、実際に使える予算との差額。これが理想のために使える金額です。

その範囲で、何を優先するかを決めます。

毎日使う場所から手をつけるのが基本です。キッチン、風呂、トイレ。ここは生活の質に直結します。

一度で全部やらなくていい。

これも大切な点です。工事は分割できます。

今回は水回りだけ。二年後に床と壁。五年後に外壁。

住みながら、順番にやっていく。これで何の問題もありません。

一度で完成させようとすると、予算が足りなくなります。そして予算が足りないという理由で、物件そのものを諦めることになります。

物件を諦めるより、工事を分ける。順番はこちらです。

総額で考えてください

中古住宅の購入では、物件価格だけを見ると判断を誤ります。

物件にかかるもの。

物件価格。仲介手数料。登記費用。印紙代。住宅ローンを利用する場合の事務手数料、保証料、抵当権設定費用。火災保険料。固定資産税等の精算金。

そして不動産取得税。これは決済のときではなく、購入から三か月から六か月後に納税通知が届きます。

リフォームにかかるもの。

工事費用。設計費用が別途かかる場合があります。工事中の仮住まいと引越し費用。住みながらできない工事の場合です。

その他。

引越し費用。家具と家電。カーテンと照明。

これらを全部足したものが、実際に必要な金額です。

物件価格が予算内でも、総額で超えることがあります。

一回目の見積もりは、この総額を出すために取ります。

見積もりだけでは分からないこと

リフォーム会社の見積もりは、工事の費用を出すものです。次のようなことは、見積もりでは分かりません。

増改築ができるかどうか。

間取りを大きく変えたい。増築したい。こうした工事は建築基準法上の制限を受けることがあります。建ぺい率、容積率、道路の状況、用途地域。

そして、そもそも建て替えができない土地もあります。

この判断は行政と設計者が行います。不動産会社もリフォーム会社も、断定することはできません。

構造に関わること。

柱を抜きたい。壁を取り払って広くしたい。

構造上、抜けない柱があります。抜けるかどうかは建築士が図面と現場を見て判断します。

地中のこと。

前の建物の基礎が残っている。地盤改良の跡がある。浄化槽が埋まったままになっている。

こうしたものは掘るまで分かりません。書類が残っていれば追えます。残っていなければ、分からないという事実を前提に進めることになります。

だから、二段階で確認します。

物件を検討する段階では、できるかどうか分からないことを確認する時間はありません。

まず住める状態にする費用で判断する。物件を押さえてから、できることとできないことを設計者と確認する。

この順番であれば、時間の使い方が合理的になります。

買う前に、不動産会社に聞いてほしいこと

リフォームを前提に中古住宅を買う場合、確認しておくべきことが四つあります。

一つ。建築確認済証と検査済証はありますか。

将来、増改築や大規模な工事をする際に必要になることがあります。古い物件では紛失していることが多いものです。ない場合、役所で建築計画概要書を取得できることがあります。

二つ。地盤改良の記録はありますか。

近年の建物では、地盤調査と改良が行われていることがあります。改良体は地中に残るため、将来の建て替え時に撤去費用が生じる可能性があります。

三つ。前面道路の種類は何ですか。

建て替えができるかどうかに関わります。道路の幅が四メートル未満の場合、敷地を後退させる必要が出てくることがあります。

四つ。この物件で、できないことは何ですか。

これがいちばん大事です。

できることを聞くと、できることだけが返ってきます。できないことを聞いてください。

答えられない会社であれば、調べていない可能性があります。

おわりに

私たちの仕事は、物件を紹介して契約することではないと考えています。

買われた方が、その家で満足して暮らせるようになるまでが仕事です。

だからリフォームの話にも入ります。見積もりの取り方、業者の選び方、工事の順番。

不動産会社の仕事ではない、と思われるかもしれません。

ただ、物件だけを渡して終わりにすると、そのあとで困る場面が必ず出てきます。

そして、困ったときに相談する相手がいないというのが、いちばん不安なことだと思います。

中古住宅の購入とリフォームを合わせてご検討中でしたら、まだ物件が決まっていない段階でご相談ください。

見積もりをどう取るか、総額をどう組むか。そこから一緒に考えます。

この記事のまとめ

見積もりは二回に分ける。
一回目は物件を決める前、住むための最低限で。
二回目は契約したあと、時間をかけて。
工事は一度で全部やらなくていい。分割できる。
物件価格ではなく、総額で判断する。
できることではなく、できないことを聞く。

物件は待ってくれません。工事は待ってくれます。

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川原貴諒
TKグランクス株式会社 代表取締役／宅地建物取引士
大阪府知事(1)第67136号

不動産歴20年。注文住宅、分譲、造成、賃貸、売買仲介のすべてを経験してきました。

家は買って終わりのものではないと考えています。住みながら手を入れて、必要になれば貸すことも売ることもある。その先まで見て提案するのが仕事だと思っています。

Xでも不動産の実務について毎日発信しています。
https://x.com/tkworks88