西成区の不動産売却｜長屋・空き家・相続物件の査定と売り方

西成区で不動産の売却をお考えの方へ

大阪市西成区の松、天下茶屋、萩之茶屋、岸里、玉出、花園町、動物園前周辺で、土地、戸建、長屋、区分マンション、事業用物件の売却相談を承っています。

TKグランクス株式会社は西成区松に事務所を置く不動産会社です。代表は不動産歴20年、注文住宅、分譲、造成、賃貸、売買仲介のすべての工程を実務で経験してきました。

このページでは、西成区で売却をお考えの方から実際によくいただくご質問に沿って、査定の考え方と売り方を説明します。

西成区の売却相場は、誰に売るかで変わります

売却の相談で最初に聞かれるのは「うちはいくらで売れますか」です。

正直にお答えすると、その物件を誰が買うかによって価格は変わります。

住む人に売る前提で査定すれば、築年数、広さ、駅からの距離、住宅ローンの通りやすさで価格が決まります。古くて狭くて駅から遠い物件は、住む人の目で見れば安くなります。

しかし同じ物件でも、賃貸に出して利回りで見る投資家、事務所や店舗として使う事業者にとっては、別の数字になります。

当社で扱った西成区内の物件で、他社の査定が150万円だったものを、520万円で成約した例があります。他社の査定が間違っていたわけではありません。住む人向けの査定としては妥当な数字でした。当社は買い手の想定を変えました。周辺の賃料相場から想定利回りを算出し、1階で道路に面していて看板と駐車場が使えるという事業用の使い方を書面にして、投資家と事業者に向けて出しました。

価格を上げたのではなく、買う人を変えた。これが当社の査定の考え方です。

ただし、すべての物件でこの手が使えるわけではありません。賃料の根拠が立たない物件、事業用の使い方が想定できない物件では、住む人向けの価格が適正価格です。根拠のない高い数字を出して媒介契約をいただくことは、当社はいたしません。

長屋、古家、再建築が難しい物件の売却

西成区には、木造の長屋、築年数の古い戸建、前面道路が私道の物件、接道が2メートルに満たない物件が多くあります。

こうした物件は、大手の不動産会社では受けてもらえないことがあります。調査に手間がかかり、単価が低いためです。

当社は、こうした物件の売却相談を受けています。再建築の可否、私道の掘削承諾、境界の確定、接道の状況を一つずつ調べて、買い手を想定し、根拠のある価格を出します。

調査の結果、建てられない、承諾が取れない、という事実が出ることもあります。その場合は、その事実を含めた価格をお伝えします。隠して売ることはしません。売った後に買主から指摘を受けるのは、売主様ご自身だからです。

空き家、相続で取得した家の売却

親から相続した家、長く空いている家のご相談も多くいただきます。

売る、貸す、そのまま持つ。どれが良いかは物件の状態とご事情で変わります。当社では、それぞれの場合にいくらになるのか、費用はいくらかかるのかを整理してお示しします。売るのが正解とは限らないためです。

相続登記の義務化により、2024年3月31日以前に発生した相続についても、2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります。正当な理由なく怠った場合、過料の対象となる可能性があります。相続登記が済んでいない状態では売買は進められません。登記の手続きは司法書士をご紹介します。

相続税や譲渡所得の判断は、税理士にご確認いただく領域です。当社から断定的なお答えはいたしません。必要に応じて専門家をご紹介します。

民泊からの転用、事業用物件の売却

西成区は特区民泊の施設が多い地域です。2026年5月に特区民泊の新規受付が終了し、旅館業法に基づく民泊についても大阪市が規制強化の条例改正を進めています。

民泊の運営を続けるか、賃貸に戻すか、売却するか。この判断でお困りの方のご相談も承ります。民泊向けに改装した部屋を居住用の賃貸として貸す場合の想定賃料、売却する場合の買い手の想定、いずれも数字でお出しします。

貸店舗、事務所、倉庫などの事業用物件の売却にも対応しています。

当社の査定について

査定は無料です。

査定額は、周辺の成約事例と現在の売出事例を根拠にお出しします。なぜその金額になるのか、根拠となる事例と計算過程をあわせてご説明します。あわせて、賃貸に出した場合の想定賃料と利回りも算出します。

査定をご依頼いただいた後、こちらから繰り返しお電話することはいたしません。今すぐ売るご予定がなくても構いません。

売却の流れ

一　ご相談。物件の所在地、種別、おおよその状況をお聞かせください。資料がなくても構いません。

二　現地確認と調査。境界、越境、接道、私道、給排水、法令上の制限を確認します。役所で書面として取得できる資料は書面で取得し、口頭回答は記録に残します。

三　査定のご提示。根拠となる事例と計算過程をお示しします。買い手の想定もあわせてご説明します。

四　媒介契約。専任、専属専任、一般のいずれかを、物件の条件とご希望に応じてご提案します。

五　販売活動。レインズ登録、ポータル掲載、当社の顧客と同業へのご紹介。活動状況は定期的にご報告します。

六　ご契約と決済。契約書と重要事項説明書は当社で作成します。決済は司法書士の立会いのもと行います。

売却にかかる費用

仲介手数料は、宅地建物取引業法で定められた上限額の範囲内です。物件価格が400万円を超える場合、価格の3パーセントに6万円を加えた額に消費税を加えた額が上限です。

このほか、契約書の印紙税、抵当権が設定されている場合の抹消登記の費用、測量が必要な場合の測量費用、譲渡所得が生じる場合の税金がかかることがあります。税金の額は税理士にご確認ください。

よくあるご質問

住みながら売れますか。 売れます。内見の日程は事前にご相談のうえ調整します。

古い家は解体してから売った方がいいですか。 物件と買い手によります。解体費用をかけても価格に反映されないことがあります。解体前にご相談ください。

他社で査定を受けていますが、相談できますか。 できます。他社の査定額と根拠をお聞かせいただければ、当社の見立てと比較してご説明します。

遠方に住んでいて、現地に行けません。 対応できます。書類のやり取りは郵送とオンラインで進めます。鍵をお預かりする場合は預り証をお渡しします。

ご相談はこちらから

西成区とその周辺で、不動産の売却をお考えの方は、お問い合わせフォームまたはお電話でご連絡ください。初回のご相談に費用はいただきません。

TKグランクス株式会社 宅地建物取引業　大阪府知事(1)第67136号 公益社団法人不動産保証協会（全日）大阪府本部 所属 〒557-0034　大阪市西成区松一丁目6番15号 ファニー・ハースト102 電話　090-5676-1912