実家を相続したら、最初にやること｜売る前に確認する7つ

はじめに｜「とりあえず不動産屋に査定してもらおう」の前に

親が亡くなり、実家を相続した。

あるいは、まだ相続していないけれど、そう遠くない将来のことが気になっている。

そういう方から相談を受けることがあります。多くの場合、最初の一言はこうです。

「いくらくらいで売れますか」

気持ちは分かります。金額が分からないと、何も決められない気がする。

ただ、順番が逆です。

金額は、確認すべきことを確認した後にしか出せません。

確認しないまま出した金額は、後から必ず変わります。そして下がります。

この記事では、実家を相続したときに確認すべきことを7つ挙げます。売ると決めていなくても構いません。むしろ、決める前に読んでいただきたい内容です。

1. 誰が相続人なのかを確定させる

最初にやるべきことは、査定ではありません。

相続人が誰なのかを確定させることです。

「うちは兄と私だけです」

そう思っていても、確認が必要です。戸籍を遡ると、知らなかった相続人が出てくることがあります。

• 親に前の結婚があり、そのときの子がいた

• 認知した子がいた

• すでに亡くなっている兄弟の子（甥・姪）が相続人になっている

こうしたケースは珍しくありません。

不動産を売るには、相続人全員の合意が必要になります。 一人でも欠けたら、話は進みません。

やること

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍を集めます。本籍地の市区町村で取得します。転籍を繰り返している場合、複数の役所に請求することになります。

これは手間がかかる作業です。司法書士に依頼することもできます。

よくある失敗

査定を先に取り、売却の話が進んでから相続人の問題が出てくる。

買主が見つかって契約直前に「叔父が反対している」となると、それまでの時間がすべて無駄になります。買主にも迷惑がかかります。

2. 登記の名義を確認する

法務局で登記事項証明書を取得します。1通600円程度です。

ここで見るのは3つです。

名義は誰になっているか

亡くなった親の名義になっているとは限りません。

祖父の名義のままだった。 これが実際にあります。

親の代で相続登記をしていなかった場合、祖父から親、親から自分へと、二段階の相続が発生している状態になります。これを数次相続といいます。

この場合、祖父の相続人全員を確定させる必要が出てきます。相続人が十人を超えることもあります。

なお、相続登記は義務化されています。詳しい期限や過料の内容は法務省の案内をご確認ください。

抵当権が残っていないか

登記事項証明書の「乙区」という欄を見ます。

住宅ローンを完済していても、抹消の手続きをしていなければ登記は残ったままです。

古い抵当権が残っている場合、金融機関が合併や商号変更を経ていることがあり、抹消の書類を取得するだけで数週間かかることがあります。

売却を決めたら、早めに着手すべき項目です。

土地と建物の両方を確認する

土地だけ、建物だけを見て終わらせないでください。名義が違っていることがあります。

土地は親名義、建物は子名義。 これもよくあるパターンです。

3. 境界がはっきりしているかを確認する

土地を売るとき、必ず問題になるのが境界です。

「塀のところが境界です」

親からそう聞いていても、それが登記上の境界と一致しているとは限りません。

確認すること

法務局で「地積測量図」があるかを確認します。備え付けられていない土地も多くあります。

現地で境界標を探します。コンクリート杭、金属プレート、鋲など。四隅にあるはずのものが、一つしか見つからないこともあります。

なぜ重要なのか

境界が確定していないと、買主が測量を求めることがあります。測量には費用と時間がかかります。

そして隣地の所有者の立会いが必要になります。

隣の方が遠方に住んでいる、相続で名義が変わっている、関係が良好でない。こうした事情があると、確定までに数か月かかることがあります。

親が元気なうちに、隣の方との関係を聞いておくことをお勧めします。

4. 越境がないかを確認する

境界と並んで多いのが、越境の問題です。

現地を歩いて、次を見てください。

• 塀やブロックが境界を越えていないか

• 隣家の屋根や雨樋が敷地に出ていないか

• エアコンの室外機、給湯器が越えていないか

• 樹木の枝や根が伸びていないか

• 隣家の物置や自転車が置かれていないか

こちらが出している場合も、入られている場合も、どちらも確認します。

越境があった場合

すぐに解消する必要はありません。多くの場合、建て替えのときに解消する形になります。

大切なのは、その約束を書面にしておくことです。

「将来、建て替えの際に解消する」という内容の覚書を、隣地の方と交わします。

そして必ず入れるべき一文があります。

この覚書の内容を、双方の相続人や、将来の所有者にも引き継ぐこと。

これがないと、隣の家が売られたときに、新しい所有者に対して話が最初からになります。

5. 前面道路の状況を確認する

家の前の道が、どういう道なのかを確認します。

見た目は同じ道でも、扱いがまったく違うことがあります。

市が管理する道路か、私道か

法務局で公図を取り、道路部分に地番が振られているかを見ます。地番があれば、それは誰かの所有地です。

私道の場合、次の点が問題になります。

• 通行について承諾を得ているか

• 水道管やガス管を引き直すとき、掘削の承諾が必要になるか

• 承諾の書面はあるか

「昔から通っているから大丈夫」は、書面ではありません。

所有者が代替わりしたときに、話が変わることがあります。

幅が4メートル未満の場合

道の幅が4メートル未満の場合、建て替えの際に敷地を後退させる必要が出てくることがあります。これをセットバックといいます。

後退した部分は、建ぺい率や容積率の計算に入りません。つまり、建てられる建物が小さくなります。

土地の広さだけで判断すると、実際に建てられる大きさとの差に驚くことになります。

なお、後退の要否や範囲は行政の判断となりますので、市区町村の建築を担当する部署にご確認ください。

6. 建物の状態と、書類の有無を確認する

建物については、二つを見ます。

書類が残っているか

• 建築確認済証

• 検査済証

• 増改築をしたときの図面や契約書

• 地盤改良の記録

• リフォームの履歴

親の代の書類は、処分されていることが多いものです。ただ、あれば大きな価値があります。

特に地盤改良の記録は重要です。

近年の新築では地盤調査と改良が標準的に行われます。改良体は地中に残るため、将来の建て替え時に撤去費用が生じることがあります。書類があれば費用の見積もりが取れますが、なければ買主にとって読めない負担になります。

書類がない場合、市区町村で「建築計画概要書」を取得できることがあります。建築確認を受けた記録が残っていれば、当時の内容を追うことができます。

建物の中の状態

長く住んでいなかった家は、傷んでいることがあります。

• 雨漏りの跡

• 床の傾き

• 給排水の不具合

• シロアリの被害

住んでいた本人が気づいていないこともあります。年に一度しか帰っていない実家であれば、なおさらです。

7. 税金のことは、税理士に相談する

ここは正直にお伝えします。

不動産業者は、税額を計算できません。

相続税、譲渡所得税、特例の適用可否。これらは税理士の領域です。

私たちが「だいたい○○万円くらいですよ」と言うことはできますが、それは目安ですらありません。個別の事情によって結論が変わるからです。

ただし、知っておいてほしいこと

売却のタイミングによって、使える特例が変わることがあります。

期限が設けられている制度もあります。「後で考えよう」としているうちに、使えたはずの制度が使えなくなることがあります。

だからこそ、売ると決める前に、一度税理士に相談しておくことをお勧めします。

相談先が分からなければ、不動産業者に紹介を頼んでください。付き合いのある税理士がいる業者は多くあります。

確認が終わってから、査定を取る

7つを確認したうえで、初めて査定に意味が出てきます。

そして、査定を取るときにお願いしたいことが二つあります。

一つ目｜「いくらで売れますか」ではなく「なぜその金額ですか」と聞く

金額だけを聞くと、高い金額を言う業者が良く見えます。

高く出せば、売主は喜びます。だから高い金額を言う業者が現れます。

そして、その金額では売れません。

三か月動かず、価格を下げ、また動かず、下げる。半年後、最初の査定額より安く決まる。

こういうことが起きます。

だから聞いてください。

なぜその金額なのか。近隣でいくらで売れた実績があるのか。この金額なら、どれくらいの期間で決まる見込みなのか。

金額と期間はセットです。

二つ目｜手元にいくら残るかを聞く

売却価格が、そのまま手に入るわけではありません。

• 仲介手数料

• 印紙代

• 抵当権抹消の費用

• 測量費用（必要な場合）

• 残置物の処分費用

• 譲渡所得が生じる場合の税金

長く住んだ家の家財の処分は、想像より費用がかかります。一戸建て一軒で数十万から、場合によってはそれ以上になります。

知りたいのは売却価格ではなく、手取り額のはずです。

これを最初に出してくれる業者を選んでください。

おわりに｜急がなくていい。ただし、順番は守る

相続した実家をどうするか。

すぐに決めなくて構いません。売る、貸す、住む、そのまま持つ。どれも選択肢です。

ただ、この記事で挙げた7つは、決める前に確認しておいてください。

理由は単純です。

これらは時間が経つほど確認しづらくなるからです。

相続人は増えます。境界を知っている人はいなくなります。書類は処分されます。隣の方も代替わりします。

今なら聞ける人が、五年後にはいないかもしれません。

そして、もし親御さんがまだお元気なら、今のうちに一緒に確認しておくことを強くお勧めします。

塀はいつ建てたのか。隣の方と何か話したことはあるか。書類はどこにあるか。

この会話ができるかどうかで、十年後がまったく変わります。

相談先の目安

不動産業者が答えられる範囲は、実はそれほど広くありません。

「それは私の領分ではありません」と言える業者を選んでください。

何でも答えてくれる業者より、そちらのほうが結果的に安全です。

この記事を書いた人

川原貴諒（かわはら たかあき） TKグランクス株式会社 代表取締役／宅地建物取引士 大阪府知事(1)第67136号

不動産歴20年。注文住宅、分譲、造成、賃貸、売買仲介のすべてを経験してきました。

不動産は一生に一度の買い物だと言われますが、私はそう思っていません。住み替えることも、貸すことも、相続することもある。だからこそ、その先まで見て提案するのが仕事だと考えています。

実家の相続、空き家の扱い、売却のご相談を承っています。売るかどうか決まっていない段階でも構いません。

Xでも不動産の実務について毎日発信しています。 @tkworks88