先日、TKグランクス株式会社にて、「不動産仲介 実務講習～購入申込みから決済まで～」をテーマとした講習を実施しました。

今回の講習では、不動産仲介の現場で実際に起こるさまざまなケースを想定し、購入申込みを受けてから売買契約、住宅ローン、決済、引渡しまでの一連の流れについて、実務を交えながら詳しく解説しました。

不動産売買は、購入申込みを受けたら終わりではありません。

むしろ、購入申込みを受けてからが仲介担当者の本当の仕事のスタートです。

西成区をはじめ、大阪市内で不動産売買や不動産仲介に携わる方にとって、日々の実務に役立つ内容を中心に講習を行いました。

不動産仲介は「申込みを取る」だけではない

不動産仲介の仕事というと、「物件を紹介して、購入申込みを取って、契約する」というイメージを持つ方も多いかもしれません。

しかし、実際の不動産取引では、購入申込みを受けた後にやるべきことが数多くあります。

今回の講習では、

購入申込み

↓

条件交渉

↓

物件調査

↓

重要事項説明・売買契約

↓

住宅ローン本審査

↓

金銭消費貸借契約

↓

決済準備

↓

決済・引渡し

という、不動産仲介の一連の流れを順番に確認しました。

仲介担当者には、売主様と買主様の間に立つだけでなく、金融機関、司法書士、管理会社、各種専門業者など、多くの関係者をつなぎながら取引を進める役割があります。

購入申込みを受けたら、まず確認すること

購入申込みを受けた際には、購入希望価格だけを確認すればよいわけではありません。

購入申込書の内容を確認し、

·       購入希望価格

·       手付金

·       住宅ローンの利用予定

·       住宅ローン事前審査の状況

·       自己資金

·       契約希望日

·       決済希望日

·       引渡し希望日

·       その他の購入条件

などを整理します。

特に重要なのが、買主様が本当に契約から決済まで進められる状態なのかという点です。

「この物件を買いたい」という意思と、「実際に購入できる」ということは必ずしも同じではありません。

住宅ローンの事前審査は通っているのか。

自己資金は準備できているのか。

契約日はいつにできるのか。

決済までのスケジュールに問題はないのか。

仲介担当者は、こうした部分を早い段階で確認する必要があります。

価格交渉も不動産仲介の重要な仕事

不動産売買では、売出価格と購入希望価格が一致しないケースもあります。

例えば、3,000万円で売り出している不動産に対して、買主様から2,800万円の購入申込みが入った場合。

単純に、

「200万円値下げしてください」

と売主様に伝えるだけでは、良い仲介とは言えません。

買主様がなぜその価格を希望しているのか。

周辺の不動産相場はどうなのか。

物件の状態はどうなのか。

リフォーム費用はどの程度かかるのか。

住宅ローンの状況はどうなのか。

いつ契約できるのか。

いつ決済できるのか。

こうした情報を整理したうえで、売主様が判断できる材料を提供することが大切です。

不動産仲介における価格交渉は、単純な値引き交渉ではありません。

価格・契約の確実性・スケジュール・条件を総合的に調整する仕事です。

契約前の「物件調査」が重要

不動産売買において、契約前の物件調査は非常に重要です。

講習では、

·       登記情報

·       公図

·       地積測量図

·       道路

·       接道状況

·       境界

·       越境

·       用途地域

·       法令上の制限

·       ライフライン

·       告知事項

·       残置物

·       付帯設備

など、確認すべきポイントについても解説しました。

不動産取引では、契約直前や契約後に問題が発覚すると、売主様・買主様双方に大きな負担がかかる可能性があります。

だからこそ、

「契約してから考える」のではなく、「契約する前に問題を見つける」

ことが重要です。

特に中古戸建てや土地の売買では、境界や越境、道路、再建築の可否、残置物など、事前に確認しておきたい事項が数多くあります。

契約後も仲介担当者の仕事は続く

売買契約が無事に終わっても、取引はまだ完了していません。

住宅ローンを利用する場合は、本審査や金銭消費貸借契約、融資実行までのスケジュールを管理する必要があります。

さらに、

·       火災保険

·       司法書士の手配

·       決済日の調整

·       残代金の確認

·       固定資産税等の精算

·       抵当権抹消

·       登記関係書類

·       鍵や物件関係書類

など、決済に向けて確認することは多岐にわたります。

仲介担当者は、売主様・買主様だけでなく、金融機関や司法書士など、関係者全員のスケジュールを調整しながら取引を進めていきます。

不動産仲介で大切なのは「先回り」

今回の講習で特に伝えたかったのが、「先回りして確認すること」の大切さです。

不動産取引では、問題が起きてから対応するのでは遅い場合があります。

「ローンが通らなかった」

「境界について認識が違っていた」

「越境が発覚した」

「残置物が撤去されていない」

「言った・言わないの問題になった」

こうしたトラブルを防ぐためには、契約前から一つひとつ確認し、重要な内容は記録として残しておくことが重要です。

不動産仲介のプロとして、

問題が起きてから対応するのではなく、問題が起きる前に動く。

これが、安全な不動産取引につながります。

不動産仲介は「決済まで走り切る仕事」

今回の講習を通して、改めて感じたことがあります。

不動産仲介は、単純に物件を紹介して契約を取る仕事ではありません。

売主様と買主様の大切な資産と、大きなお金が動く取引だからこそ、申込みから契約、住宅ローン、決済、引渡しまで、一つひとつの工程を確実に進める必要があります。

購入申込みはゴールではありません。

決済まで無事に完了して、初めて一つの取引が完了します。

TKグランクス株式会社では、これまでの不動産売買・仲介の実務経験を活かし、売主様・買主様双方にとって安心できる不動産取引をサポートしています。

西成区の不動産売却・不動産購入ならTKグランクス株式会社へ

TKグランクス株式会社では、大阪市西成区を中心に、不動産売却・不動産購入・中古戸建て・土地・マンションなどの不動産売買についてご相談を承っています。

また、

·       西成区で不動産を売却したい

·       空き家をどうしたらいいか分からない

·       相続した不動産を売却したい

·       中古戸建てを購入したい

·       土地を売りたい・買いたい

·       残置物の撤去について相談したい

·       不動産の査定をしてほしい

·       住宅ローンについて相談したい

など、不動産に関するさまざまなお悩みに対応しています。

不動産売買は、物件の価格だけでなく、境界、越境、権利関係、住宅ローン、契約条件など、専門的な確認が必要になる場面も少なくありません。

「何から始めればいいか分からない」

そんな段階でも大丈夫です。

西成区の不動産売却・不動産購入・空き家対策・残置物撤去など、不動産に関することなら、TKグランクス株式会社までお気軽にご相談ください。

不動産仲介の現場を知るからこそできる、実務に基づいたサポートを。

TKグランクス株式会社
代表取締役　川原 貴諒