「隣とくっついた家」は売れない？連棟・長屋を相続したときの売却方法を、プロが正直に解説

親から相続した実家が、隣の家と壁でつながった「連棟」や「長屋」だった。いざ売ろうとしたら「こういう家は値段がつきませんよ」と言われた——。

そんな経験をして、この記事にたどり着いた方が多いのではないでしょうか。

結論から言います。連棟・長屋は「売れない家」ではありません。ただし、普通の一戸建てとはまったく違う調べ方・売り方が必要です。この違いを知らない不動産会社に任せると、本来の価値より安く手放してしまったり、逆にいつまでも売れずに放置してしまうことになります。

この記事では、連棟・長屋を相続した方に向けて、なぜ「売れない」と言われるのか、実際にどう売ればいいのか、相続の手続きはどうなるのかを、大阪で連棟・空き家を数多く扱ってきた立場から、できるだけ正直に解説します。

そもそも連棟・長屋とは

連棟住宅や長屋とは、複数の住戸が壁を共有してつながっている建物のことです。大阪をはじめとする関西の下町では、戦後から高度成長期にかけて数多く建てられ、今も密集市街地に多く残っています。

見た目は一軒一軒が独立した家に見えても、隣の家と壁がつながっている。これが連棟・長屋の最大の特徴であり、売却が難しいと言われる根本の理由です。

登記の形態には、大きく2つのパターンがあります。ひとつは、建物全体を複数人で共有している「共有型」。もうひとつは、一戸ずつが独立して登記されている「区分型」です。どちらのタイプかによって、売却の進め方も、必要な手続きもまったく変わってきます。ご自身の物件がどちらなのかは、登記記録（登記事項証明書）を取れば確認できます。

なぜ「連棟・長屋は売れない」と言われるのか

連棟・長屋の売却が難しいとされるのには、はっきりした理由があります。当事者として知っておくべき要点を挙げます。

単独では建て替えができないことが多い

連棟は隣の家と構造的につながっているため、自分の家だけを取り壊して建て替えることが、そのままではできません。建て替えるには、隣家との「切り離し」が必要になり、そこには隣家の同意や、切り離し工事の費用、切り離した後の壁の補修といった問題がついてまわります。

前面道路が狭いことが多い

古い連棟が並ぶエリアは、前面道路が幅4メートル未満の「二項道路」であることが少なくありません。この場合、建て替えの際に道路の中心から一定の距離を後退（セットバック）する必要があり、使える敷地がさらに小さくなります。

銀行の住宅ローンが使いにくい

再建築が難しい物件は、買主が住宅ローンを組みにくいという現実があります。買える人が限られるため、需要が細り、それが「売れない」という印象につながっています。

これらは確かに事実です。しかし、だからといって価値がゼロになるわけではありません。ここからが本題です。

連棟・長屋の査定は「相場」ではなく「調査」で決まる

普通の一戸建てなら、周辺の取引事例と比べれば、おおよその価格が見えてきます。しかし連棟・長屋は、同じエリア・同じ広さでも、価格が数倍ひらくことが珍しくありません。

その差を生むのは、次のような一つひとつの調査項目です。

• 端の家（端住戸）か、中の家（中住戸）か

• すでに隣家との切り離しが済んでいるか

• 登記は共有型か、区分型か

• 前面道路の種別と、セットバックの必要性

• 古い抵当権など、登記上の問題が残っていないか

たとえば、同じ連棟でも「端の家」は一方の壁しか隣接していないため、中の家より切り離しや活用がしやすく、価値が高くなる傾向があります。すでに切り離しが済んでいる家なら、その分の手間とコストがかからないため、これも価値に反映されます。

「連棟だから一律いくら」という査定は、調査を省いている証拠です。連棟・長屋の本当の価値は、登記を読み、道路を調べ、現地を見て、はじめて見えてきます。

連棟・長屋の主な売却方法

連棟・長屋を相続したとき、売却の方法は大きく2つあります。それぞれの特徴を、正直にお伝えします。

方法1：仲介で売る

不動産会社に買主を探してもらう方法です。時間はかかりますが、手取りを最大化しやすいのがメリットです。連棟・長屋の買主は、賃貸として活用したい投資家や、価格を理解したうえで住みたい実需の方が中心になります。売り出しから成約まで、数ヶ月かかることを見込んでおくとよいでしょう。

方法2：不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社が直接買い取る方法です。仲介より価格は下がる傾向がありますが、早く確実に現金化でき、契約後の責任（契約不適合責任）を免除してもらえるなど、売主の負担を最小限にできます。「賃貸に出したが借り手がつかない」「管理が大変で早く手放したい」という方には、この方法が向いていることが多いです。

どちらが良いかは、物件の状態と、売主の事情（急いでいるか、手取りを優先するか）によって変わります。両方の見積もりを取って比べるのが確実です。

「直して貸す」という出口もある

売却が難しい連棟でも、リフォームして賃貸に出すことで、収益を生む資産に変わることがあります。再建築ができなくても、住むこと・貸すことはできるからです。

ただし、これも簡単な話ではありません。実際に賃貸に出しても、立地や間取りによっては借り手がつかないこともあります。「売る」「貸す」「直して貸す」のどれが最適かは、物件ごとに収支を計算して判断する必要があります。

連棟・長屋を相続したときの手続き

相続した連棟・長屋を売るには、いくつかの前提となる手続きがあります。

まず相続登記を済ませる

2024年4月から、相続登記は義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しなければ、過料（最大10万円）の対象になります。名義が亡くなった方のままでは売却できないため、まず相続登記で名義を相続人に移すことが第一歩です。

古い登記の問題を確認する

古い連棟では、何十年も前の抵当権が、返済が終わっているのに抹消されずに残っているケースがあります。この状態のままでは売却時に引っかかるため、売る前に登記を確認し、必要なら抹消の手続きを進めておくことが大切です。

最新の登記を取り直す

数年前に取得した登記のままでは、その後の権利変動（差押えや相続など）が反映されていない可能性があります。売却を進める前に、必ず最新の登記記録を確認しましょう。

連棟・長屋を売る前に、売主が準備できること

スムーズな売却のために、売主側で準備できることがあります。

1. 最新の登記記録（登記事項証明書）を取得する

2. 古い抵当権など、登記上の問題がないか確認する

3. 過去の測量図や、隣家とのやり取りの記録を探す

4. 建物の状態（雨漏りや不具合の有無）を把握しておく

これらが揃っていると、査定の精度が上がり、売却もスムーズに進みます。

まとめ：連棟・長屋は「諦める前に、調べる」

連棟・長屋は、普通の一戸建てと同じ物差しでは測れません。しかし、正しく調べれば、売る道も、貸す道も見えてきます。

大切なのは、「連棟だから売れない」と一律に諦めないこと。そして、連棟・長屋の調査ができる不動産会社に相談することです。登記を読み、道路を調べ、税金まで見て、根拠のある数字を出せるかどうか。それが、あなたの大切な資産を守れるかどうかの分かれ目になります。

相続した連棟・長屋の扱いに迷ったら、まずは現状を正しく知ることから始めてください。調べたうえでどうするかを決める——それが、後悔しない不動産売却の第一歩です。