相続した空き家を売るとき、「何も知らない」が一番の弱点になります

親から実家を相続した。自分は住んだことがない。遠方に住んでいて、年に数回、風を通しに行くだけ。そろそろ売却を考えている。

こうしたご相談が、年々増えています。

そして、相続した空き家の売却には、長年住んだ家の売却と決定的に違う点がひとつあります。

売主であるあなたが、その家のことをほとんど知らないということです。

「知らない」は嘘ではない。でも、リスクになる

中古住宅の売買では、売主は物件の状態を「物件状況等報告書(告知書)」に記載して買主に伝えます。

30年住んだ売主なら、雨の日にどこが軋むか、どの窓が閉まりにくいか、過去にどんな修理をしたかを知っています。知っているから告知できる。そして、告知した不具合は、原則としてあとから争いになりません。買主が承知のうえで買っているからです。

一方、相続した空き家の売主は、本当に知りません。「知らない」は嘘ではない。でも、その結果できあがるのは、告知欄がほとんど空白の報告書です。

引渡しのあとに、雨漏りが見つかったら

問題は引渡し後です。たとえば雨漏りが見つかったとき。

長年住んでいた売主なら「知っていたのに告げなかったのではないか」が争点になります。相続の売主は本当に知らなかった。しかし、買主の被害は同じです。そして「知らなかったこと」を証明するのは、簡単ではありません。

契約書に「契約不適合責任を免責する」という特約を入れる方法はあります。ただ、免責特約は万能ではありません。売主が知りながら告げなかったと判断された場合には、特約の効力が及ばないことがあります。告知できるだけの情報を持っていないこと自体が、売主にとっての弱点になるのです。

だから、契約前の「設計」がすべてになります

当社が相続空き家の売却をお受けするとき、大切にしているのは次の3つです。

一つ、分からないことを、分からないまま放置しない。建物の状態を第三者の専門家に確認してもらい、分かったことも、分からなかったことも、そのまま書面に残します。売主が語れない分を、調査と書面で埋めるという考え方です。

二つ、免責特約の範囲を、具体的に設計する。「全部免責」と書けば守られる、という単純な話ではありません。何をどこまで免責するのか、調査で分かった事実とセットで組み立てます。

三つ、買主さまにも、正直に伝える。「売主は住んだことがなく、把握していない部分があります。その代わり、第三者の調査結果をすべて開示します」。この説明を先にすることで、買主さまは承知のうえで判断できます。あとから出てくるものが減れば、売主さまも買主さまも守られます。

悪い情報ほど、先に。

情報が少ない物件を、少ないまま売るのではなく、契約までに情報を作って埋める。それが、相続空き家の売却で売主さまを守る唯一の方法だと考えています。

相続した実家の売却でお悩みの方は、お気軽にご相談ください。現状のまま、まず何を確認すべきかからご一緒します。

TKグランクス株式会社
代表取締役 川原 貴諒(宅地建物取引士/不動産歴20年)
大阪府知事(1)第67136号