分譲地で実際にあったクレーム事例5選｜不動産歴20年のプロが語る現場のリアル

不動産歴約20年。注文住宅、分譲、造成、賃貸、売買仲介のすべてを経験してきました。中でも私が最も得意とするのが、造成・開発・売り建ての分譲地です。

正直に言います。昔はクレームをたくさんもらいました。坪の誤差、電柱の位置、道路の種別。全部、現場で食らいました。

だからこそ今は、全部事前に潰せます。失敗の数だけ、チェックリストが増えたからです。

この記事では、分譲地で実際に起きたクレーム事例を5つ紹介します。これから分譲地を購入する方にも、不動産業界で働く方にも、知っておいてほしい内容です。

1. 坪数の誤差「約3.3㎡」の落とし穴

お客様から「1坪は何平米ですか？」と聞かれたとき、「3.3㎡です」と答える営業マンは多いです。概算としては間違いではありません。

しかし正確には、1坪＝3.305785㎡です。

たとえば100坪の土地で計算してみてください。3.3㎡で計算すると330㎡。3.305785㎡で計算すると330.5785㎡。たった0.5㎡の差ですが、坪単価を算出するときに金額がズレます。

プロがこの数字で見積もりを出してしまうと、お客様からの信頼を損ないます。

「だいたい3.3㎡です」と答えるのと、「3.305785㎡です。概算なら3.3で大丈夫ですよ」と答えるのでは、同じ答えでも伝わる信頼感がまったく違います。

プロの差は、小数点以下に出ます。

実際にあったクレームです。

分譲地で「約30坪」と案内していた土地。営業マンが「30坪です」と言い切りました。しかし測量が終わると29坪台でした。

分筆前の分譲地は、土地利用計画図の段階で面積を算出しています。あくまで試算です。この試算の平米数を坪に換算して「約30坪」と表記します。

測量が入ると実測で多少の誤差が出ます。30坪ぴったりになることもあれば、29坪台になることもあります。

正しい伝え方はこうです。「現時点では約30坪の計画ですが、分筆前のため、測量後に多少の誤差が出る可能性があります」。この一言を添えるだけでクレームは防げます。

未完成宅地の分譲地で、引き渡し後に敷地の前に電柱が建ったケースです。

買主は「電柱が来るなら契約しなかった」「なぜ事前に教えてくれなかったのか」と激怒しました。当然のクレームです。

未完成宅地は造成中に電力会社（関西電力など）と通信会社（NTTなど）が電柱の位置を決めます。この打ち合わせを後回しにしたまま販売してしまうと、引き渡し後に「あなたの敷地の前に電柱が建ちます」と発覚します。

対策はシンプルです。造成が始まった段階で、電力会社と通信会社に電柱の配置計画を確認してください。売り出す前に確認しておけば、契約前にお客様に伝えられます。

「この区画は敷地前に電柱が来ます」と事前に伝えて、それで購入しない方もいます。でもそれでいいのです。後から「聞いてない」と言われるよりも、はるかにいい結果になります。

開発許可を受けて造った道路は、建築基準法42条1項2号道路として認定されます。しかし、認定＝公道ではありません。

市に帰属（寄附）されるまでは、あくまで私道です。所有者は開発事業者のままです。

にもかかわらず、重要事項説明書に「公道」と記載してしまうケースがあります。これは重説の記載ミスであり、後日お客様から指摘を受ければ信頼を失います。

正しい記載は「42条1項2号道路（開発道路・私道）」です。市への帰属予定がある場合は「帰属後に公道となる予定」と添えてください。

重要事項説明書は契約書以上に重い書類です。一文字の誤りが命取りになります。

これは造成の段階で起きる問題です。最終汚水桝、水道メーター、ガス配管の位置が悪いと、建物の間取りが入らなくなります。

汚水桝が敷地の奥にあれば配管ルートに制約が出ます。水道メーターの位置次第で、玄関や駐車場のプランが潰れることもあります。

私は造成の段階で、これらのライフラインを極力道路側に寄せて配置してもらうようにしていました。さらに「この区画なら駐車場はここだろう」と想像した上で、ライフラインをそちら側に寄せてもらうよう依頼するケースもありました。

造成が終わってからでは動かせません。動かせたとしても、追加費用と時間がかかります。

造成は「土を整える作業」ではありません。その上に建つ家と、そこに住むご家族の生活を想像する作業です。

分譲地のトラブルの多くは、事前の確認と一言の説明で防げるものばかりです。

私がこれらの失敗を語れるのは、すべて実体験として食らってきたからです。失敗の数だけチェックリストが増え、今ではお客様に安心して分譲地をお届けできるようになりました。

分譲地の購入をご検討中の方、また不動産業界で分譲地を扱う方で、ご不明な点やご相談がございましたら、お気軽にお問い合わせください。

TKグランクス株式会社代表取締役川原貴諒（宅地建物取引士）

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