宅建はある。実務がない。その状態から始める方へ|不動産レンタル上司

宅建はあって実務がない状態から始めるなら、最初に身につけるのは物件調査の型です。大阪市西成区の不動産会社TKグランクスが、ひとりで開業した直後の方向けに、つまずく場所と覚える順番を説明します。法務局で登記簿・公図・地積測量図・建物図面を取り、役所で道路の種別・都市計画・上下水道・埋蔵文化財を聞く流れを迷わず回せるようにしてから、媒介契約と報酬、重要事項説明、お客様への伝え方に進みます。

宅建に受かった。会社を辞めた。免許も取った。

それでも、最初の1件をどう進めればいいか分からない。

独立した方から、そういう相談を受けます。

不動産レンタル上司は、社内に上司がいない方の、上司の役を引き受けるサービスです。

たとえば、役所に行く前の夜に「明日これを聞いてくる」を一緒に確かめる。

動いている案件の判断に、横で付き合います。これを伴走と呼んでいます。

僕は2007年にこの業界に入りました。

分譲住宅の仲介、賃貸の仲介と管理、注文住宅、造成から建築・販売まで。2026年に独立しています。

その間に何度も見たのが、ひとりで始めた人が、誰にも聞けないまま判断を迫られる場面です。

この記事では、独立した直後につまずく場所を書きます。

ひとりで開業した人がつまずく場所

会社にいたときは、分からないことを聞ける人がいました。

独立すると、それがなくなります。

調べ方が分からない

物件の調査をしようとして、まず止まります。

役所のどの窓口で、何を聞けばいいのか。

道路の種別はどこで分かるのか。上下水道はどこに聞くのか。法務局で何を取ればいいのか。

やり方を知っていれば半日で終わることに、二日かかります。

聞く相手がいない

社内に先輩がいません。

独立したばかりだと、聞ける相手の数も限られます。

聞いた答えが自分の案件に当てはまるかも、確かめる手段がありません。

それに、聞くこと自体が「知らないと思われる」ようで、聞きづらい。

判断の基準がない

一番きついのがここです。

この物件、進めていいのか。

この条件で預かっていいのか。

この説明で足りているのか。

間違えたときに止めてくれる人が、いません。

実務を知らなくても、案件は来ます

開業すると、相談は案外早く来ます。

友人からの「家を売りたい」。

身内からの「相続した土地をどうしよう」。

SNSからの問い合わせ。

ここで道は二つです。断るか、受けるか。

断れば、信用は残ります。ただ、次はありません。

受ければ、実績になります。ただ、判断を間違えれば事故になります。

不動産の事故は、金額が大きくなります。

僕が「ひとりで開業した人が、事故を起こさずに続けられる業界にしたい」と考えるのは、この場面を何度も見てきたからです。

最初に身につけたいこと

何から覚えるか。順番を付けるとこうなります。

物件調査の型

法務局で取るのは、登記簿、公図、地積測量図、建物図面。

固定資産税の課税明細で、何が分かるか。

役所ではどの窓口に行き、何を聞くか。道路の種別、都市計画、上下水道、埋蔵文化財。

この流れを、迷わず回せるようになるのが最初です。

媒介契約と報酬の考え方

専任か、一般か。どちらを提案するか。

報酬の上限はどう決まっているか。特例が使える場面はどこか。

書面に何を書くか。

重要事項説明に何を書くか

調べたことを、どう書面に落とすか。

宅建業法35条に並ぶ事項を書面に書かずに説明しても、重要事項説明の義務を果たしたことになりません。

わざと伝えなかった場合は、47条の「故意に事実を告げない」行為に当たる可能性もあります。

かといって書きすぎれば、肝心な点が埋もれます。この線をどこに引くか。

経験の差が一番出るのは、ここです。

お客様への伝え方

悪い情報を、どう伝えるか。

黙っていれば決まる案件で、先に言えるか。

言うなら、どう言えば相手が受け取れるか。

ここは姿勢が問われます。

受講中に開業した方がいます

受講中に、2名が開業しました。

そのうちの1人は、宅建に受かったものの、実務の経験がありませんでした。伴走を受けながら準備を進め、開業しています。

向いていない方

答えだけがほしい方には、向きません。

僕が渡すのは「ここを見てください」「この場合はこうなります」という材料です。

最後に決めるのは、ご本人です。

すぐに売上を上げる方法を探している方にも、向きません。

集客や、契約を取るテクニックを教える場ではないからです。目の前の案件を、事故なく最後まで進めるための伴走です。

宅建を持っていることと、実務ができることは別です。

ひとりで抱えなくて大丈夫です。

いまの受付について

現在は受講生が埋まっているため、新規のお申し込みは停止しています。

2027年1月から再募集します。

受付開始日とお申し込みの方法は、LINEでご案内します。質問だけでも構いません。

レンタル上司のLINE：https://lin.ee/pmBbZd6

サービスの紹介：https://tk-granks.co.jp/real-estate-mentor

大阪市西成区の不動産屋　TKグランクス株式会社　川原貴諒（宅地建物取引士）

宅地建物取引業　大阪府知事(01)第067136号