実家を相続したら最初にやること5つ|大阪の空き家売却の実務

「親が亡くなり、実家を相続した。自分は別の場所に住んでいて、戻る予定はない。この家、どうしたらいいのか」

こうしたご相談は、年々増えています。

総務省の調査では、全国の空き家は増加を続けており、その多くが「相続したが使っていない家」です。大阪も例外ではなく、特に大阪市南部のエリアでは、親世代が建てた家を子世代が持て余すケースが目立ちます。

この記事では、実家を相続したら最初にやるべきことを、売却の実務に携わる立場から5つに絞って解説します。順番も重要です。上から順にやってください。

■ その1:登記を確認する

最初にやるべきは、法務局で「全部事項証明書(登記簿謄本)」を取得することです。誰でも取得でき、1通数百円です。オンラインでも請求できます。

確認するポイントは2つ。

まず、所有者の名義。亡くなった親の名義か、それとも祖父母の代のままか。実は「亡くなった父の名義だと思っていたら、祖父の名義のままだった」というケースが実務では珍しくありません。名義が古いほど、相続人の数が増え、手続きは複雑になります。

次に、建物の種類。一戸建てだと思っていた実家が、登記上は隣とつながった「区分建物」だった、ということもあります。この場合、売却の進め方が変わってきます。

■ その2:抵当権・根抵当権を確認する

同じ全部事項証明書の「乙区」という欄を見てください。ここに抵当権や根抵当権の記載が残っていることがあります。

「親のローンはとっくに完済したはず」と思っていても、登記上の抹消手続きがされていなければ、抵当権は残ったままです。数十年前に設定された根抵当権がそのまま残っているケースは、実務ではよくあります。

抵当権が残ったままでは、買主は安心して買えません。売却の前に抹消の手続きが必要です。

ここで重要になるのが、完済を証明する書類の有無です。完済時に金融機関から受け取った書類が保管されていれば、抹消手続きは比較的スムーズです。書類が見つからない場合や、設定した金融機関が合併・再編で名前が変わっている場合は、現在の承継先を調べて連絡を取ることになります。時間がかかるため、早めに着手すべき項目です。

■ その3:相続登記を申請する

2024年4月から、相続登記は義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければ、10万円以下の過料の対象になり得ます。

「売るかどうか決めてから登記すればいい」と考える方がいますが、順序が逆です。相続登記が済んでいなければ、売却の契約はできません。売る場合も、貸す場合も、しばらく置いておく場合も、相続登記は最初に済ませておくべき手続きです。

相続人が複数いる場合は、遺産分割協議が必要になります。ここで揉めると数年単位で止まるため、話し合いは早いほどいい、というのが実務の実感です。

■ その4:火災保険と最低限の管理を確保する

空き家は、人が住まなくなった瞬間から傷み始めます。

通風がなくなり湿気がこもる。雨樋の詰まりに誰も気づかない。庭木が越境して隣家とトラブルになる。空き家の劣化は、住んでいる家の何倍もの速度で進みます。

最低限やるべきは2つです。

火災保険の契約を確認すること。空き家になると保険の条件が変わる場合があります。契約が親名義のまま失効していた、というケースもあるため、保険会社への連絡は早めに。

そして、月1回でも風を通すこと。遠方で難しければ、空き家管理サービスや、近隣の親族への依頼を検討してください。管理されている形跡があるだけで、防犯面でも近隣関係でも大きく違います。

■ その5:「売る・貸す・置く」の判断軸を持つ

ここまでの4つが済んで、初めて「どうするか」を考える段階です。判断軸はシンプルです。

将来、自分や家族がその家を使う具体的な予定があるか。

あるなら、管理を続ける価値があります。ないなら、売却か賃貸です。

賃貸に出せば家賃収入が入りますが、入居者対応・修繕・空室リスクという経営の手間を背負うことになります。築年数が古い家は、貸す前のリフォーム費用が回収できないこともあります。

売却は、現金化して管理の負担から解放される選択です。「思い出があるから売りにくい」というお気持ちはよく伺います。ただ、実務の現場から言えるのは、家は空けたまま置いておくほど傷み、価値が下がっていくという事実です。悩んでいる時間そのものがコストになります。

なお、税金面でひとつ注意があります。相続した空き家の売却には、条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例がありますが、この特例には細かい適用要件があります。たとえば、相続後に人に貸していた場合など、使えないケースがあります。「特例があるから大丈夫」と思い込まず、売却前に税理士や税務署に確認してください。

■ まとめ:放置だけが一番の損

実家を相続したら、やることは5つ。

登記の確認、抵当権の確認、相続登記、保険と管理、そして売る・貸す・置くの判断。

逆に、一番やってはいけないのが「何もしない」です。相続登記の義務化で放置には過料のリスクがつき、管理されない空き家は「特定空家」に指定されれば固定資産税の優遇を失う可能性もあります。時間が経つほど、選択肢は減り、コストは増えていきます。

TKグランクス株式会社は、大阪市南部を中心に、空き家・相続物件の売却相談を扱っています。登記や抵当権の確認といった入口の部分から、売却の出口まで、実務でお手伝いします。「まだ売ると決めていない」段階のご相談も歓迎です。

※本記事は一般的な情報提供を目的としています。税務・法務の個別判断については、税理士・司法書士等の専門家にご確認ください。