大阪・西成の民泊は今どうなっているのか｜不動産歴20年が現場から見た実態と賃貸・売買への影響

事務所は大阪市西成区にあります。毎日この街を歩いています。

西成が変わっています。キャリーケースを引きずる外国人観光客。新しく改装された建物。민泊の看板。2026年の西成は、かつての姿とは全く違う街になりつつあります。

この街で不動産をやっている立場から、西成の民泊の現状と、賃貸・売買への影響を正直にお伝えします。

西成の民泊の実態

西成区だけで特区民泊は2091施設にのぼります。大阪市全体の約27%がこの区に集中しています。単純計算で300mほど歩けば1つの民泊にぶつかる密度です。 

なぜ西成にこれだけ民泊が集中したのか。理由は3つです。

1つ目は地価の安さです。難波まで大阪メトロで数分の距離にありながら、地価が周辺エリアと比べて格段に安い。投資効率が高いエリアとして注目されました。

2つ目は特区民泊という制度です。通常の民泊新法では年間営業日数が180日に制限されていますが、特区民泊は365日営業できます。大阪市は全国の9割以上の特区民泊が集中するエリアでした。

3つ目は特区民泊と経営管理ビザを組み合わせたスキームです。中国では土地の個人所有ができません。日本の不動産を購入して民泊を運営することで経営管理ビザを取得できるスキームが広まりました。 

新規受付は終了した

大阪市は2026年5月29日をもって特区民泊の新規受付を終了しました。しかし既存の7000超の施設は営業継続が可能です。 

つまり新規で特区民泊を始めることはできなくなりました。しかし既存施設はそのまま残ります。西成の街に民泊が溢れている状況はしばらく続きます。

住民への影響・トラブルの実態

苦情件数は令和7年度の12月末時点で469件。前年度の399件をすでに上回りました。ゴミの放置、深夜の騒音、管理者の不在。住宅地で暮らす住民にとっては日常が脅かされています。 

西成で賃貸物件を探している方に正直に伝えます。民泊が密集しているエリアでは外国人観光客の往来が多く、深夜の騒音リスクがあります。内覧のときだけでなく、夜の時間帯にも周辺を歩いて確認することをお勧めします。

売買物件への影響

西成エリアの不動産売買を検討している方が知っておくべきことがあります。

隣が民泊物件の場合、将来的にどうなるかが見えにくいリスクがあります。現在の経営者が撤退した後、空き家になるのか、別の用途に転用されるのか。民泊物件の隣を買う場合は出口戦略を考えた上で判断してください。

一方でチャンスもあります。民泊の新規受付が終了したことで、既存の民泊物件が売りに出るケースが今後増える可能性があります。立地が良く設備が整った物件が市場に出てくる可能性があります。

インバウンドは本当に続くのか

2026年3月の訪日外客数は3月として過去最高を更新しました。インバウンドはコロナ前への回復ではなく、以前よりも強くなっている可能性があります。 

ただし注意が必要です。中国からの訪日客は前年同月比55.9%減となっています。中国人が減った、これは現場で肌感覚として感じていることです。一方で韓国・台湾・米国からの訪日客は高い水準を維持しています。 

西成の民泊は中国人観光客を中心に需要を作ってきました。その需要が変化しています。民泊経営を考えている方はこの変化を踏まえた上で判断してください。

まとめ

西成の民泊は2091施設という密度で存在しています。新規受付は終了しましたが既存施設は継続営業できます。住民トラブルは増加しており、賃貸物件を選ぶ際は周辺環境の確認が必要です。売買においては民泊物件の売り出しが今後増える可能性があります。インバウンド需要は全体として堅調ですが、中国人観光客の減少という変化が起きています。

西成エリアの賃貸・売買についてご相談がある方はお気軽にどうぞ。現場を歩き続けている僕だからこそお伝えできることがあります。

TKグランクス株式会社
代表取締役CEO　川原 貴諒