不動産を売却するとき、多くの方が不動産会社と「媒介契約」を結びます。

しかし、媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、

「何が違うの？」 「どの契約を選べばいいの？」 「レインズには登録してもらえるの？」

と疑問に感じる方も多いのではないでしょうか。

この記事では、不動産売却を検討している方に向けて、3つの媒介契約の違いや、それぞれのメリット・デメリットを不動産のプロがわかりやすく解説します。

そもそも媒介契約とは？

媒介契約とは、土地や戸建て、マンションなどの不動産を売却するときに、売主様と不動産会社との間で結ぶ契約です。

不動産会社は、売主様に代わって購入希望者を探したり、広告を掲載したり、内覧の調整をしたり、売買契約に向けた条件交渉などを行います。

媒介契約には、次の3種類があります。

·       専属専任媒介契約

·       専任媒介契約

·       一般媒介契約

それぞれ「他の不動産会社にも依頼できるか」「自分で買主を見つけられるか」「レインズへの登録義務があるか」などに違いがあります。

3種類の媒介契約を簡単に比較

※媒介契約の詳細な条件は、契約時に不動産会社へ確認することをおすすめします。

① 専属専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約は、3種類の中でもっとも不動産会社との結びつきが強い契約です。

売主様は1社の不動産会社にのみ売却を依頼します。

さらに、売主様自身が知人や親族などから買主を見つけた場合でも、原則として媒介契約を結んだ不動産会社を通して取引を進める必要があります。

その代わり、不動産会社には販売状況を定期的に報告する義務があり、レインズへの登録も義務付けられています。

専属専任媒介契約のメリット

·       1社の不動産会社が責任を持って販売活動を行う

·       販売状況を定期的に確認できる

·       レインズへの登録により他の不動産会社にも情報が共有される

·       窓口が1社なので連絡や調整がしやすい

こんな方におすすめ

「信頼できる不動産会社に任せて、できるだけスムーズに売却したい」

という方に向いています。

② 専任媒介契約とは？

専任媒介契約も、1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。

ただし、専属専任媒介契約とは異なり、売主様が自分で買主を見つけた場合は、不動産会社を通さずに契約することが可能です。

また、不動産会社にはレインズへの登録義務と、2週間に1回以上の販売状況報告義務があります。

専属専任媒介と一般媒介の中間的な特徴を持っているため、バランスの良い契約方法ともいえます。

専任媒介契約のメリット

·       1社に販売活動を任せられる

·       レインズを通じて他社にも物件情報を共有できる

·       自分で買主を見つけることもできる

·       販売状況を定期的に報告してもらえる

こんな方におすすめ

「不動産会社にしっかり販売活動をしてもらいたい。でも、自分で買主を見つける可能性も残しておきたい」

という方に向いています。

③ 一般媒介契約とは？

一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。

例えば、A社・B社・C社の3社に同時に売却を依頼することもできます。

また、売主様自身が買主を見つけて取引することも可能です。

自由度が高い一方で、不動産会社にはレインズへの登録義務や販売状況の定期報告義務がありません。

そのため、不動産会社によって販売活動の積極性や広告方法などに違いが出る場合があります。

一般媒介契約のメリット

·       複数の不動産会社に依頼できる

·       自分で買主を探すこともできる

·       1社に縛られない

·       不動産会社同士を競わせることができる

こんな方におすすめ

「できるだけ多くの不動産会社に物件を紹介してもらいたい」

「自分でも買主を探したい」

という方に向いています。

レインズ（REINS）とは？

レインズとは、不動産会社同士が物件情報を共有するためのネットワークシステムです。

売却を依頼した不動産会社がレインズに物件を登録すると、他の不動産会社も物件情報を確認できるようになります。

つまり、売却を依頼した不動産会社だけでなく、全国の不動産会社のネットワークを活用して購入希望者を探すことができます。

専属専任媒介契約と専任媒介契約では、レインズへの登録が義務付けられています。

一般媒介契約では登録義務はありませんが、契約内容によっては登録することもあります。

レインズに登録すると何が変わる？

例えば、売主様がA不動産会社に売却を依頼したとします。

A不動産会社がレインズに物件を登録すると、B不動産会社やC不動産会社など、他の不動産会社も物件情報を確認できます。

B不動産会社に購入希望者がいれば、A不動産会社と連携して売買を進めることができます。

この仕組みによって、1社だけで購入希望者を探すのではなく、より広い不動産会社のネットワークを活用できます。

そのため、不動産を早く売却したい場合には、レインズを含めた販売戦略をどのように組み立てるかが重要になります。

結局、どの媒介契約がおすすめ？

どの媒介契約が最適なのかは、売主様の状況や物件によって異なります。

できるだけ不動産会社に任せたい方

→ 専属専任媒介契約

販売活動を1社に集約し、定期的な報告を受けながら売却を進めたい方に向いています。

不動産会社に任せつつ、自分でも買主を探したい方

→ 専任媒介契約

不動産会社の販売力を活用しながら、自分で見つけた買主との取引も可能です。

複数の不動産会社に依頼したい方

→ 一般媒介契約

複数社に同時に依頼して、幅広く売却活動を行いたい方に向いています。

不動産売却で大切なのは「契約の種類」だけではありません

媒介契約を選ぶとき、「一般媒介なら複数社に頼めるから一番早く売れる」「専任媒介なら必ず高く売れる」と単純に考えることはできません。

実際には、

·       物件の価格設定

·       不動産会社の販売力

·       広告活動

·       写真や物件ページの見せ方

·       購入希望者への紹介方法

·       レインズの活用

·       地域の相場を踏まえた価格設定

·       担当者とのコミュニケーション

など、さまざまな要素が売却結果に影響します。

特に重要なのは、媒介契約の種類だけで不動産会社を選ぶのではなく、「その物件をどのように売るのか」という具体的な販売戦略を確認することです。

まとめ

専属専任媒介・専任媒介・一般媒介には、それぞれメリットと特徴があります。

大切なのは、売主様の希望や物件の特徴に合わせて、自分に合った媒介契約を選ぶことです。

「できるだけ早く売りたい」 「できるだけ高く売りたい」 「複数の会社に依頼したい」 「信頼できる担当者に任せたい」

など、売主様によって希望は異なります。

不動産売却を成功させるためには、媒介契約の種類だけでなく、地域の相場や物件の特性を理解したうえで、適切な販売戦略を立てることが重要です。

不動産の売却をご検討の方は、まずはお気軽にご相談ください。